Qu’est-ce que la période triennale d’un bail commercial ?
SOMMAIRE:
La période triennale, indicateur temporel pour la résiliation du bail
Conformément à l’article L145-4 du Code de commerce, la durée minimale du bail commercial est de neuf ans. La période triennale du bail commercial est la période pendant laquelle le locataire ou le bailleur peut mettre fin au contrat de bail.
La période triennale permet au preneur de résilier le bail tous les trois ans, sans avoir à justifier d’un motif particulier. Cette faculté est d’ordre public, ce qui signifie que toute clause contractuelle visant à en priver le locataire est réputée non écrite, sauf exceptions prévues par la loi. Ces exceptions concernent notamment :
- Les locaux monovalents
- Les locaux à usage exclusif de bureaux
- Les locaux de stockage
- Les baux d’une durée supérieure à 9 ans.
Référence de l’article : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »
Toutefois, la résiliation du bail commercial pendant une période triennale ne peut se faire que sous certaines conditions qui diffèrent en termes de sévérité selon qu’elles incombent au preneur (I) ou au bailleur (II).
Attention, il convient de distinguer :
- La résiliation triennale, qui est le droit de mettre fin au bail tous les 3 ans
- La révision triennale du loyer, qui permet de réajuster le montant du loyer à cette même échéance
Une période triennale souple pour le preneur
Lorsque le locataire décide de résilier le bail commercial au terme d’une période triennale, il n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier. Le locataire est d’autant plus protégé que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses privant le locataire de la faculté triennale de résiliation du bail sont réputées non écrites.
Le congé triennal du preneur doit également respecter un préavis de 6 mois (donc au moins 6 mois avant la fin de la période), il pourra être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron du 6 août 2015). Exemple : pour un bail signé le 1er juillet 2023, la première période triennale se termine le 30 juin 2026. Le congé devra être donné au plus tard le 31 décembre 2025. Il est aussi loisible aux parties de prévoir une durée de préavis plus longue sans que celle-ci ne soit abusive frauduleuse aux droits du locataire.
En pratique, notre cabinet conseille fortement à nos clients locataires qui entendent agir par LRAR de conserver la copie du congé, le justificatif des dates d’envoi et de présentation. Si le congé est soumis à d’autres conditions de fond et formes impératives (pluralité de bailleurs, présence d’usufruitiers et nu-propriétaire), notre équipe aura alors recours aux services d’un huissier de justice.
Le non-respect du délai de préavis repousse les effets du congé à la fin de la période triennale suivante. Un congé irrégulier dans la forme et le délai sera quant à lui nul, le preneur devra respecter ses obligations notamment le paiement du loyer. En revanche, un congé valablement délivré met fin au bail sauf maintien dans les lieux après la date d’effet du congé. Il est donc conseillé en cas de maintien prévisible dans les lieux de mettre en place une convention avec le bailleur pour rendre ce maintien régulier.
Une période triennale contraignante pour le bailleur
En principe, le bailleur ne peut pas donner congé. Mais de façon exceptionnelle, le bailleur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale pour quelques motifs.
Tout d’abord, pour travaux de construction ou reconstruction, le bailleur doit alors payer une indemnité d’éviction ou offrir un local de remplacement convenant aux besoins du preneur dans un emplacement équivalent. Dans ce cas, le preneur aura droit à une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds ainsi qu’une indemnité compensant les frais de déménagement et réinstallation. Le preneur, suite à ce congé, a 3 mois pour faire connaître son acceptation ou son refus par acte extrajudiciaire ou LRAR.
De même, le bailleur peut donner congé pour surélever l’immeuble. Le bail est alors suspendu ou le renouvellement est différé pendant trois ans maximum. A l’issue, le preneur réintègre les locaux et le bail reprend son cours. Durant cette période d’absence, le preneur a droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu’elle puisse excéder 3 ans de loyers.
Le bailleur peut également donner congé pour construction sur un terrain loué nu. Le bailleur doit avoir obtenu l’autorisation de construire un local d’habitation sur tout ou partie du terrain loué. Ici le preneur a également droit à un local de remplacement ou au paiement d’une indemnité d’éviction.
Enfin le bailleur peut donner congé pour réaffecter un local d’habitation accessoire à ce premier usage s’ils n’y sont pas déjà affectés. Une reprise est toutefois possible si dans les six mois du congé, les locaux n’ont pas été utilisés à usage d’habitation. Nous conseillons en pratique de faire constater par un huissier désigné sur requête que les locaux accessoires ne sont pas utilisés à usage d’habitation.
Enfin, le bailleur peut donner congé pour deux autres motifs :
- Défaut de renouvellement à l’issue des 9 ans
- Mise en œuvre d’une clause résolutoire en cas d’inexécution contractuelle
En revanche aucune reprise n’est possible si le preneur prouve qu’elle causerait un trouble grave à l’exploitation du fonds ou que les locaux commerciaux et d’habitation forment un tout indivisible. Le preneur a alors 6 mois pour réaffecter les locaux à usage d’habitation pour rester dans le local principal, à défaut il devra libérer les lieux à la date d’effet du congé. La charge de la preuve lui incombe. Le bailleur peut habiter les locaux accessoires, les relouer ou les vendre. Une diminution du loyer du bail s’en suivra en fonction de la valeur locative du local accessoire, cette dernière sera soustraite.
Une évolution législative
La loi sur le sujet a évolué avec la loi Pinel :
- L’augmentation du loyer lors de la révision est plafonnée à 10 % par an pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2024
- L’indice ICC (coût de la construction) est abandonné au profit de :
- L’ILC pour les activités commerciales
- L’ILAT pour les activités tertiaires (bureaux, prestations de services)
Attention à certaines erreurs à ne pas commettre, notamment :
- Erreurs dans les délais ou la forme du congé
- Interprétation erronée des cas d’exception (ex. locaux de stockage assimilés à tort à des locaux commerciaux classiques)
- Pour le bailleur : refus injustifié de renouvellement = obligation d’indemnité d’éviction sauf motif grave
Pour plus de renseignements en matière de bail commercial, notre équipe d’experts immobiliers se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques. Quelle que soit votre problématique, nous nous engageons à vous fournir un devis gratuit, sans engagement, pour défendre vos intérêts en toute confidentialité.
