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Bail commercial et droit de préemption en cas de vente du local commercial ou artisanal

Bail commercial et droit de préemption en cas de vente du local commercial ou artisanal

S’il y a vente du local commercial ou artisanal, quid du bail commercial et de son droit de préemption ?

Il arrive fréquemment qu’un propriétaire d’un local destiné à un usage commercial ou artisanal veuille vendre son bien. Dans ces cas-là, le locataire actuel du local a un droit de préférence légal pour se porter acquéreur du bien loué, via le droit de préemption. Mais, selon le Code du Commerce à l’article L 145-46-1, il existe des exceptions, notamment en cas de cession globale d’un bâtiment comprenant ces locaux commerciaux.
La question qui se pose alors est de savoir si le locataire bénéficie du droit de préemption quand la vente de l’immeuble ne comprend qu’un seul et unique local commercial, celui qu’il loue. Pour résoudre cette épineuse question, pas moins de deux réponses ministérielles ont été apportées en 2016, qui ont exclu le droit de préemption du locataire dans ce cas.

Article de loi prévalant

Dans le Code du Commerce cité précédemment, l’article L145-46-1 dit que « le droit de préférence au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette dérogation s’applique en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial. » Selon le Ministère de l’économie et des Finances, étant donné que c’est rédigé au pluriel, cela signifie que le législateur souhaitait viser la catégorie générique des locaux commerciaux et ne pas exclure la dérogation si un seul local. De nombreux débats parlementaires ont eu lieu notamment au Sénat en 2014 qui montrait la volonté d’exempter du droit de préférence la cession globale d’un immeuble s’il comporte un local commercial.
Cela montre ainsi que le législateur se positionne pour une non-pertinence de l’application du droit de préférence dans le cas de la cession globale d’un immeuble et qu’imposer ce droit de préférence sur la vente d’un local commercial impliquerait :
– « soit de contraindre le propriétaire à vendre ce local indépendamment du reste de l’immeuble, ce qui constituerait une atteinte à son droit de propriété » ;
– « soit de permettre au locataire d’exercer son droit de préférence sur l’ensemble immobilier vendu, ce qui constituerait une extension de ce droit limité par la loi au seul local commercial où il exerce son activité ».
Étant donné que le droit de préemption porte atteinte au droit de propriété, celui-ci doit être interprété toujours de manière très stricte. Donc, sous réserve de l’interprétation contraire des tribunaux, dans un cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne pourra pas s’appliquer.

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