SCI ou nom propre, que choisir pour son investissement immobilier ?

Si acheter un bien immobilier en nom propre est l’option la plus courante, car répond du droit commun, il est nécessaire de pondérer sa simplicité par les nombreux avantages, notamment fiscaux, que peut apporter l’outil juridique qu’est la Société Civile Immobilière.  

Le choix détermine le régime applicable à la situation des investisseurs, entre propriétaires indivis et associés, tous deux présentes avantages et inconvénients qu’il est nécessaire de connaître avant la réalisation d’un projet.

Au sommaire:

• SCI ou nom propre : Un choix déterminant au moment de l’acquisition d’un bien immobilier
  • Pour l’acquisition d’un premier bien immobilier
  • Pour le développement du patrimoine immobilier 
• SCI ou nom propre : Un choix déterminant pour la pérennité du patrimoine
  • Concernant la gestion du patrimoine
  • Concernant la transmission du patrimoine

 

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier, ils sont soumis par défaut au régime légal de l’indivision. Les acheteurs cosignent l’acte de vente et deviennent de facto propriétaires indivis du patrimoine immobilier : l’achat en nom propre ne suppose aucune formalité préalable. De même, l’administration des biens possédés en nom propre n’implique aucune formalité pendant la durée de détention, et ce quel que soit le nombre de propriétaires indivis.

A contrario, la SCI implique de créer une structure juridique. Les acquéreurs doivent pour cela s’astreindre à des formalités : rédiger des statuts, faire publier une annonce légale et immatriculer la société civile immobilière au RCS. Pour la réalisation de ces diverses obligations, il est conseillé d’avoir recours à un tiers de compétence. Il s’agit de fait de la création d’une nouvelle personne morale, pouvant disposer d’un patrimoine propre. 

 

Tout d’abord, l’individu souhaitant acheter seul ne pourra pas acquérir un bien en créant une SCI, puisque celle-ci est obligatoirement composée d’au moins deux associés. Le choix se posera donc lorsqu’au moins deux personnes souhaitent acquérir un bien ensemble. 

Au moment de l’achat, la principale différence entre l’acquisition en nom propre et la SCI se trouve sur le régime applicable aux futurs propriétaires. 

D’une part, on retrouve le régime de l’indivision, appliqué à l’ensemble des coindivisaires. Le régime de l’indivision s’appliquant automatiquement si aucune formalité n’a été envisagée. A noter qu’il est tout de même possible d’en aménager les conditions par une convention d’indivision (prévue aux articles 1873-1 à 1873-18 du Code Civil). A la différence du régime précaire légal, la convention d’indivision est un régime choisi. Les indivisaires peuvent s’installer dans cette organisation, et choisir les modalités de l’indivision. En somme, le régime de l’indivision attribuera l’ensemble de la propriété d’un bien immobilier à plusieurs coindivisaires, et ce même lorsqu’une convention est établie pour en faciliter la gestion.

D’autre part, la SCI aura pour vocation la création d’une nouvelle personne morale, et par conséquent d’un nouveau patrimoine, distinct de celui des associés qui la constitue. En ce sens, c’est bien la SCI qui deviendra propriétaire du bien acquis. Pour ce faire, les différents associés constitués en Société apporteront un certain montant au capital social de la nouvelle entité, leur accordant des parts proportionnelles. 

Il est dès lors plus avantageux pour un couple en concubinage d’acquérir en créant une SCI, car cette dernière leur accordera une meilleure protection que le régime légal plutôt précaire face aux dispositions envisagées pour un couple pacsé ou marié. On trouve notamment la transmission du bien au concubin survivant associé de la SCI sans frais de transmission.

Investir dans l’immobilier en achetant un second bien, en vue d’en faire une résidence secondaire ou dans la perspective de le louer, est aussi une situation où un arbitrage entre nom propre et SCI est nécessaire. Pour rappel ce choix n’existe que si on trouve au moins deux personnes souhaitant acheter conjointement, puisque la création d’une SCI nécessite deux associés ou plus. A noter que si une SCI préexistante est devenue unipersonnelle par le décès ou le départ de l’autre associé, un délai d’un an est prévu pour régulariser la situation, sous peine, à défaut, de la dissolution de la société.

La SCI permet d’effectuer des activités de location, mais son statut civil lui empêche l’accès à l’activité de location meublée à titre habituel. Elle ne pourra donc réaliser que des opérations de location immobilière non meublée, action civile par nature. En ce sens, une acquisition en nom propre devra être préférée si l’objectif final envisagé est une activité de location meublée. 

Une SCI pourra réaliser des actes de location meublée si cette dernière est non habituelle, c’est-à-dire qu’elle est de courte durée et ne se répète pas chaque année (sur la période estivale par exemple). 

La principale différence entre ces deux modes de gestion locative sera l’impôt applicable. On trouvera pour l’activité de location (meublée ou non) en nom propre l’application de l’impôt sur le revenu (à un taux variable et proportionné aux revenus), face à l’impôt sur les sociétés pour les activités de location non meublée gérée par la SCI (à un taux fixe de 33%, avec des allègements à 28% et 15% selon le bénéfice réalisé). 

Il est possible d’apporter plusieurs arguments mettant en valeur l’instabilité de l’indivision face à la souplesse de la SCI quant à la gestion du patrimoine. 

Tout d’abord, l’article 815 du Code Civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Un indivisaire (ayant acheté en nom propre) pourra dès lors toujours demander le partage de l’indivision. A noter par ailleurs qu’un créancier personnel d’un des indivisaires pourra provoquer la vente du bien indivis afin d’obtenir le remboursement de sa créance, au détriment de la volonté des autres coindivisaires. En outre, la prise de décision sous le régime de l’indivision, et ce même en présence d’une convention d’indivision, est soumise à des conditions plus strictes. Si un indivisaire peut exercer à tout moment des actes de conservation sans l’accord des autres parties, les actes d’administration et de disposition nécessitent une majorité des deux tiers, voire une unanimité, parfois difficile à obtenir. En somme, si l’indivision est un régime très simple à mettre en place, et qui ne demande aucune déclaration ni comptabilité particulière, sa gestion peut s’avérer tant freinée dans la prise des décisions, qu’instable au regard de la pérennité du patrimoine.  

Au contraire, la SCI présente une plus grande souplesse de gestion. En effet, les statuts rédigés accordent des pouvoirs exclusifs au gérant, ou à la collégialité de gérants, sans recourir à cette nécessité d’unanimité assez restrictive. Les décisions sont dès lors facilitées et souvent plus rapides. Par ailleurs, un associé ne pourra pas provoquer la vente du bien immobilier. S’il souhaite rompre les relations contractuelles sur le bien immobilier en question, il pourra vendre ses parts sociales sans que la propriété de la SCI n’en soit altérée, ou que les droits des autres associés ne s’éteignent. Enfin, la création d’une nouvelle personne morale et d’un nouveau patrimoine à travers la SCI permet de faire écran aux créanciers personnels des associés, qui ne pourront plus agir sur les biens détenus dans le cadre de cette dernière. Par conséquent, la SCI propose des modalités de gestions plus avantageuses et efficientes, alliant simplicité et rapidité, mais permet surtout la conservation du patrimoine immobilier, tant face au départ d’un associé que face à leurs créanciers personnels. 

A noter que cet avantage de gestion est quelque peu limité par les diverses formalités nécessaires à la société en cours d’exercice, puisqu’il faut effectuer de façon récurrente des assemblées générales (avec rédaction et envoi des procès-verbaux), ou assurer obligatoirement la tenue d’une comptabilité de la société. 

Alors que l’investissement en nom propre suppose une détention directe de l’immeuble par les indivisaires, les associés de société civile immobilière détiennent des parts sociales. Cette différence présente un avantage de taille dans le cadre de la transmission du patrimoine immobilier. En ce sens, la SCI est très largement préférable au régime de l’indivision, puisqu’en usant tant du démembrement du droit de propriété, que des abattements sur les donations, il est possible de transmettre très efficacement son patrimoine aux héritiers.

Le démembrement des parts sociales offre la possibilité de transmettre son patrimoine immobilier tout en en gardant l’usufruit. Par exemple, si des parents cherchent à transférer un bien de leur vivant pour éviter à leurs héritiers de payer des droits de succession, ils peuvent donner la nue-propriété des parts sociales à leurs descendants et conserver l’usufruit : à leur décès, les héritiers récupèrent l’usufruit sans payer de droits de succession. De fait, les parents pourront toujours percevoir les revenus locatifs et user du bien, sans pour autant craindre des frais de succession trop élevés en intégrant leurs héritiers au sein de la SCI. Si ce montage est également réalisable lorsque l’achat est réalisé en nom propre, la SCI permet aux parents de garder de larges pouvoirs de gestion quand la transmission d’un investissement en nom propre implique une gestion conjointe du patrimoine immobilier détenu avec ses enfants.

Enfin, la SCI permet de profiter d’un régime avantageux sur les donations. Les parents qui achètent en SCI peuvent effectivement transmettre un patrimoine immobilier important en évitant le paiement de frais conséquents. En effet, chaque parent peut donner à chaque enfant des parts sociales pour une valeur de 100 000 €, tous les 15 ans, sans payer de droits de mutation. En nom propre, l’immeuble n’est pas divisible et ne permet pas de bénéficier des abattements successifs en vue de transmettre un patrimoine immobilier d’une valeur importante. 

 

Pour conclure, le nom propre est à préférer si l’on achète seul, ou si l’on souhaite exercer une activité de location meublée. En revanche, il est possible d’affirmer que les obligations relatives à la SCI (dans sa constitution et son exercice) sont très rapidement compensées par les nombreux avantages que cet outil procure, entre efficacité, stabilité, et potentiel de soustraction à divers frais, vers la pérennité de votre patrimoine immobilier. 

 

Par ailleurs, en toute hypothèse, pour réaliser un investissement locatif au travers d’une société, il est souvent préférable d’opter pour une SARL de Famille avec option à l’IR plutôt que pour une SCI à l’IR. En effet, la SCI à l’IR ne permet pas de faire de location meublée et donc de bénéficier du statut de LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL. Dans la plupart du temps, le statut de LMNP sera bien plus avantageux fiscalement que de réaliser son investissement locatif au travers d’une SCI l’IS du point de vue de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.

 

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