Bail d’habitation – Les modifications de la loi Alur

Les modifications apportées par les lois « Alur » et « Macron » concernant le congé pour vendre et le congé pour reprise dans le cadre de l’acquisition d’un bien.

Vous êtes dans l’hypothèse où vous venez d’acquérir un bien occupé. Jusqu’ici, il n’était possible de faire délivrer un congé pour vendre qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise, n’était autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou si le terme du bail intervenait moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

La loi Macron est venue préciser les conditions de mise en oeuvre des 2 congés :

Congé pour vendre :

• Le nouvel acquéreur pourra délivrer congé au locataire à compter du terme du contrat, si ce dernier intervient plus de trois ans après l’acquisition de l’immeuble ;
• si le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le congé pour vendre est autorisé à compter de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Congé pour reprise :

la loi Macron précise que le délai de deux ans démarre à compter de l’achat et non pas à l’expiration du bail en cours : le congé est donc délivré pour la date d’expiration contractuelle du bail, mais ses effets sont reportés à l’expiration d’un délai de deux ans après l’achat.

Représentants de locataires : les conflits avec le bailleur

Vous rencontrez des problèmes avec votre bailleur? Vous n’arrivez pas à comprendre les augmentations et réclamations des charges et de vos loyers ?

Une solution est possible, regroupez-vous en association de représentants de locataires. Continuer la lecture de L’association des représentants de locataires : une réponse efficace aux conflits avec le bailleur.

Comment procéder en cas de malfaçon d’un bien immobilier ?

Vous avez confié à une entreprise la réalisation de travaux de construction ou de simples travaux d’aménagement et vous constatez que les travaux réalisés sont affectés de malfaçons et/ou de non-façons.

Que faire rapidement?

La première chose à faire est de faire constater ces désordres par un huissier de Justice qui dressera un procès-verbal de constat. Vous pouvez également, le cas échéant, faire intervenir un professionnel (architecte, entreprise) qui établira un rapport sur les causes probables de ces désordres. Continuer la lecture de Comment procéder en cas de malfaçon d’un bien immobilier ?

Problèmes de voisinage, Quoi faire ?

Au sein d’un immeuble en copropriété, les relations entre voisins peuvent connaître certaines difficultés, notamment en raison de nuisances sonores, visuelles ou olfactives.
Lorsque ces dernières revêtent le caractère d’un trouble anormal du voisinage, celles-ci pourront donner lieu à sanction(s).

Les sanctions liées aux conflits de voisinages

A cet égard et même si chaque règlement de copropriété est propre à l’immeuble concerné, il est couramment admis que les nuisances causées de façon répétitive, par un individu locataire, propriétaire ou occupant, par une chose ou un animal, constituent un trouble anormal de voisinage.
Ces troubles doivent néanmoins présenter un caractère d’intensité, de répétition ou de durabilité.
Lorsque des nuisances sonores ont lieu entre 22 heures et 7 heures du matin, le tapage nocturne et par conséquent, le trouble anormal du voisinage, est présumé.
Dans ce cas, avant d’engager une procédure judiciaire, l’on ne saurait trop conseiller de prendre contact avec l’auteur présumé des nuisances, le gardien ou avec le syndic qui pourront tour à tour, alerter le responsable sur les nuisances causées et lui adresser officiellement une mise en demeure de cesser lesdites nuisances.

Les méthodes pour remédier aux problèmes de voisinage

A défaut de réponse favorable, il convient d’adresser à l’auteur présumé des nuisances, une lettre recommandée avec accusé de réception, laquelle pourra être produite en justice en cas de contentieux ultérieur, et attestera de l’engagement de démarches amiables.
A ce stade, il peut également être utile de solliciter, dès à présent, les services d’un huissier – même si cet acte présente un coût non négligeable (environ 200 €) – afin que ce dernier dresse un procès-verbal de constat des nuisances. En tant qu’’acte dressé par un officier ministériel, la matérialité des faits constatés ne pourra pas être contestée au Tribunal par votre adversaire.
En outre, il est également important de disposer d’attestations de vos voisins, (répondant aux conditions des articles 200 à 203 du Code de procédure civile) afin d’attester de l’intensité des nuisances subies.
Fort de ses éléments, vous pouvez alors saisir le saisir le Conciliateur du Tribunal de votre lieu de résidence, qui convoquera les parties, les entendra et s’efforcera de rapprocher les points de vue afin de dresser un procès-verbal de conciliation en cas d’accord.
A défaut, il est alors fortement conseillé de saisir un avocat qui se chargera de vous conseiller et suivra l’ensemble de la procédure devant le Tribunal compétent.

La destination de l’activité dans le cadre d’un bail commercial

Le contrat de bail commercial contient une clause déterminant la nature de l’activité qui peut être exercée par le locataire dans les lieux. Il s’agit de la clause de destination des lieux qui contraint le locataire à exercer une activité conforme à ce qui est stipulé.
Le changement d’activité nécessite l’accord du bailleur. A défaut le bailleur pourra demander la résiliation du contrat de bail.
Dans la pratique, le changement d’activité implique d’examiner si la nouvelle activité entre dans le champ de la destination contractuelle, ce qui relève de l’appréciation souveraine du juge.

Les clauses des contrats d’un bail commercial

Si le contrat contient une clause dite « tous commerce », le locataire pourra exercer n’importe quelle activité commerciale dans les lieux. S’il souhaite par la suite étendre ou modifie son activité, il n’aura pas besoin de solliciter l’autorisation du bailleur, ni de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus. Cependant cette liberté se trouvera limitée à trois égards :
– Le locataire devra respecter l’affectation des locaux(ne peut par exemple développer une activité de manufacture aux lieux et place d’une activité de vente ;
– Le renouvellement du bail ne sera possible que si le locataire exerce cette nouvelle activité depuis au moins trois années ;
– cette clause s’accompagne en général d’une clause restreignant la libre cession du droit au bail.
Si le bailleur s’oppose à la modification de la destination des lieux, le locataire dispose d’une procédure de déspécialisation partielle ou plénière.
La déspécialisation partielle consiste à ajouter à l’activité à la spécialité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaire lorsqu’elle s’avère utile oui nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.
La procédure est simple. Le locataire
Le locataire doit notifier son intention au bailleur qui a deux mois pour contester. La contestation ne peut porter que sur la connexité ou la complémentarité des activités.

Si le bailleur conteste dans les délais le caractère connexe ou complémentaire, l’une des parties peut saisir le Tribunal de grande instance qui se prononcera, en fonction des usages commerciaux.

Sur la cession du droit au bail

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) le bail avec les droits et les obligations qui s’y rattachent.
Le contrat de bail ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l’acquéreur du fonds du commerce (article L.145-16 du Code de commerce).
Ainsi en principe, tout commerçant ou toute entreprise peut céder librement son droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce, mais à condition de respecter les clauses du contrat de bail lesquelles peuvent être restrictives ou limitatives. Continuer la lecture de Sur la cession du droit au bail

Le renouvellement du bail Commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial

Ce droit est d’ordre public ce qui signifie que le bail ne peut prévoir de clauses contraires. Dans la pratique, le bailleur pourra :
– Soit proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire ;
– Soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction ;
– Soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime ce qui lui évite le paiement de l’indemnité d’éviction.
Continuer la lecture de Le renouvellement du bail Commercial

La résiliation du bail commercial

L’article L.145-4 du Code du Commerce précise que la durée minimale du bail commercial est de neuf années.

Les différentes formes de résiliation sont les suivantes :

1. La décision de l’une des parties.

• Résiliation pour la fin du bail.
  Le locataire comme le bailleur peuvent mettre fin au bail pour son neuvième anniversaire. Contrairement au locataire, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction.
• Résiliation en fin de période triennale.
  Le locataire comme le bailleur peuvent résilier le bail mais dans des conditions différentes. Le locataire reste libre alors que le bailleur devra justifier de certaines conditions. Il invoquera les dispositions des articles L.145-18, L.145-21, L145-23 et L.145-24 du Code du Commerce afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou, autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et, en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Le bailleur devra verser, sauf cas particulier, une indemnité d’éviction.
• Résiliation après la fin prévue du bail.
  Au-delà du neuvième anniversaire, la règle est la tacite reconduction. Il peut être mis fin au bail tant par le locataire que le bailleur, à tout moment et sans motif. Si le bailleur en prend l’initiative, il devra verser une indemnité d’éviction.

Dans ces trois cas, le congé sera donné soit par acte d’huissier ou par LRAR, avec un préavis de six mois avant le terme initial ou avant la période triennale. Les parties peuvent prévoir un délai plus long.
Si à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail est tacitement reconduit au-delà de sa date d’expiration, le congé peut être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour du trimestre civil (ex : si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (8 avril – 8 octobre) auxquels s’ajoute le délai pour atteindre le dernier jour du trimestre civil. Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul mais ses effets sont reportés à la période suivante.

2. La résiliation conventionnelle

A tout moment, les parties peuvent se mettre d’accord pour résilier le bail de manière anticipée. Cette rupture amiable n’est encadrée par aucune règle ni forme.

3. La résiliation judiciaire

En cas d’inexécution d’une obligation par le bailleur ou le preneur, un commandement visant la clause résolutoire sera signifiée par acte d’huissier. Les parties ont un délai de 30 jours pour rectifier la situation. A défaut, la partie concernée saisira le juge afin qu’il prononce la résiliation du bail.

L’information des créanciers

Quelque soit la forme de la résiliation, elle devra être notifiée par le bailleur aux créanciers inscrits du commerçant. A défaut, il s’expose à payer ses dettes.

Fixation du loyer d’un bail commercial

Lorsque le bail commercial est signé, le prix du loyer est fixé librement par les parties du contrat. Il n’est pas réglementé mais est basé sur la valeur locative du bien.

Comment calculer le prix du loyer ?

Le prix est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

Au bout de trois ans minimum, le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire.

Cette révision est automatique. Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par LRAR et préciser le montant du loyer demandé. La révision prend effet à la date de la demande de révision.

Comment définir la révision triennale ?

La révision triennale est plafonnée (sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire ou en cas de déspécialisation du bail par le locataire).

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la hausse du loyer en cours ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence qui est soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La loi Pinel a créé le « plafonnement du déplafonnement ». Ainsi pour les contrats conclus ou renouvelés après 1^er septembre 2024, la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10% du loyer payé en cours de l’année précédente.

De même pour ces contrats, l’Indice du Coût de la Construction (ICC) n’est plus l’indice de référence.