Donation en démembrement de propriété, quels avantages fiscaux ?
Sommaire:
- L’intérêt d’une donation en démembrement
- Le démembrement de propriété viager
- Le démembrement de propriété temporaire
Si vous désirez transmettre votre patrimoine, il existe une solution pour réduire les droits de succession : c’est la donation en démembrement. Cette solution permettra d’anticiper votre succession.
Le principe de cette donation consiste à séparer les prérogatives du propriétaire en deux groupes : d’un côté, le donateur conservera l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers, et de l’autre côté les bénéficiaires recevront la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit de disposer du bien.
Cette solution, utilisée lors des donations, peut s’avérer très efficace. Elle permettra au donateur de conserver la jouissance du bien tout en réalisant la transmission de son patrimoine. La donation est donc dite « avec réserve d’usufruit ».
L’intérêt d’une donation en démembrement
Le démembrement de propriété viager
Au niveau fiscal, le démembrement de propriété permet une réduction des droits de succession : les bénéficiaires du bien vont recevoir un bien dont la valeur taxable est inférieure à la valeur réelle du bien.
La donation en démembrement de propriété ne sera taxée qu’au moment du démembrement et non plus au moment du décès du donateur. Le bien sera taxé en fonction d’un barème établit par l’article 669 du Code général des impôts (voir tableau ci-dessous). La valeur taxable du bien sera alors égale à celle de la nue-propriété qui dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de: | ||
| 21 ans résolus | 90% | 100% |
| 31 ans résolus | 80% | 20% |
| 41 ans résolus | 70% | 30% |
| 51 ans résolus | 60% | 40% |
| 61 ans résolus | 50% | 50% |
| 71 ans résolus | 40% | 60% |
| 81 ans résolus | 30% | 70% |
| 91 ans résolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans résolus | 10% | 90% |
En cas de décès de l’un des nu-propriétaire, la nue-propriété sera transmise aux héritiers et entrera dans la succession pour la valeur de la nue-propriété seule.
Cette donation en démembrement de propriété peut porter sur un bien immobilier mais également sur un portefeuille de valeurs mobilières telles que des actions ou encore des obligations.
Il faut néanmoins prendre garde avec la donation en démembrement : en effet, même si le donateur continue de pouvoir utiliser le bien, il lui sera impossible de vendre le bien sans le consentement des nu-propriétaire. Il peut également y avoir des conflits quant au paiement des charges du bien. Il est alors recommandé de prévoir des clauses conventionnelles afin de prévenir tout conflit.
Le démembrement de propriété temporaire
Dans la plupart des cas, le démembrement de propriété est viager mais il existe des cas où le démembrement est temporaire : dans ce cas-là, le donateur conserve la nue-propriété du bien et transmet l’usufruit au bénéficiaire du bien. Cette solution est utilisée pour transmettre de manière temporaire la jouissance ou les revenus d’un bien.
Cette solution présente un avantage car le donateur reste propriétaire du bien tout en réduisant son impôt sur la fortune immobilière si le bien est un bien immobilier car ce dernier sort du patrimoine le temps de la donation.
Néanmoins il faut prendre garde à ce démembrement temporaire : en effet, il faut que l’usufruitier tire de cette donation un réel avantage : par exemple, cette solution peut être utilisée quand un de vos enfants à des difficultés pour se loger. De plus, à la fin de la période de donation, l’usufruit s’éteint et le bien fait donc parti du patrimoine du donateur en pleine propriété. Les héritiers devront alors payer la totalité des droits de successions au moment du décès du donateur.
