La vente immobilière en viager

Vous êtes acheteur ou vendeur d’un bien immobilier dans le cadre d’un viager et avez un problème ou des questions concernant cette opération immobilière, le cabinet d’avocats Schaeffer peut vous conseiller, vous assistez et vous défendre si nécessaire.

Vente immobilière en Viager

La vente d’immeuble contre rente viagère est le contrat par lequel, en contrepartie de l’aliénation d’un immeuble à son profit, l’acquéreur s’engage à payer périodiquement à son vendeur, pendant la durée de sa vie ou de celle d’un tiers, les arrérages représentant tout ou partie du prix de vente de l’immeuble. 

Un tel contrat est aléatoire : l’acquéreur, le débirentier, acquiert la propriété de l’immeuble cédé par son vendeur, le crédirentier, même si celui-ci décède rapidement, si bien que les arrérages versés sont inférieurs à la valeur du bien aliéné. Inversement, il est tenu de continuer à payer les redevances jusqu’au décès de son vendeur, même si du fait de sa longue survie, les arrérages payés dépassent la valeur de l’immeuble considéré.

Taux de la rente Viagère

Le taux de la rente viagère est fixé en fonction de la considération de la valeur des biens vendus, de l’âge du crédirentier et de son état de santé, des réserves d’usufruit, d’un droit d’usage d’habitation que le crédirentier a pu faire à son profit. Il est, en outre, fréquent qu’une vente contre constitution de rente viagère comporte le paiement immédiat d’une partie du prix, un bouquet, la rente étant alors calculée en contrepartie du solde.

Enfin, il arrive souvent que les rentes viagères soient constituées sur deux têtes, généralement en faveur de deux époux. Au lieu de s’éteindre lors du décès du souscripteur, la rente continue à être due à une autre personne, sa vie durant.

L’article 1976 du Code civil prévoit que « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ». La détermination des arrérages de la rente est laissée à la discrétion des parties, selon le principe de la liberté contractuelle, sous réserve de l’exigence d’un prix réel et sérieux.

En pratique, pour établir une équivalence approximative probable de la montée du prix normal de la rente, on se réfère à des barèmes. Mais le calcul de la rente est évidemment différent selon que celle-ci est constituée sur une tête ou 2 têtes et qu’elle s’accompagne ou non de réserve d’usufruit et de droits d’usage d’habitation.

Le paiement de la rente et sanction du défaut de paiement 

le débirentier a l’obligation de payer les arrérages convenus et éventuellement révisés pendant toute la vie du ou des crédirentiers, en temps et lieu prévu par le contrat. En cas de défaut de paiement, le crédirentier est en droit d’exiger l’exécution forcée du contrat, c’est-à-dire, de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur est de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.

En revanche, par dérogation au droit commun des contrats, l’action en résolution défaut de paiement des arrérages est écartée par l’article 1978 du Code civil.

De plus, l’article 1978 du Code civil n’est pas d’ordre public, si bien que les parties peuvent valablement stipuler dans les contrats des clauses résolutoires.

Les tribunaux décident même souvent que les arrérages déjà payés restent acquis au vendeur à titre de réparation. 

Il existe des possibilités de révision conventionnelle, légale et judiciaire des rentes viagères à certaines conditions.

Le cabinet d’avocats Schaeffer vous accompagne dans toutes les démarches afin de garantir au mieux vos intérêts.