Promoteur immobilier: qui sont les acteurs ?

La promotion immobilière regroupe les entreprises dont l’activité principale est la production de biens immobiliers destinés à être vendus à des clients acquéreurs qui les utiliseront ou les loueront par la suite.

Secteur fondamental de notre économie, la promotion immobilière est un secteur en pleine expansion et ce du fait de plusieurs facteurs, croissance démographique, étalement urbain, vieillissement du parc immobilier, etc. Au vue de l’importance de ce secteur, les projets de promotions immobilières font intervenir pléthores d’acteurs qui ont chacun leur part dans la réalisation du projet, conducteur de travaux, promoteur immobilier, développeur foncier, etc.

 

Qui sont les acteurs de la promotion immobilière ?

 

 

• Le promoteur immobilier

 

Les promoteurs immobiliers sont des entrepreneurs construisant et mettant en vente des biens immobiliers. Ainsi, leur activité principale est de réaliser des opérations immobilières. Le promoteur immobilier aura donc pour activité première la construction et/ou la réhabilitation de biens immobiliers destinés à la vente.

Ainsi, les promoteurs immobiliers sont souvent qualifiés de « couteau suisse » du secteur immobilier, en effet, ils interviennent dans des secteurs divers comme la réalisation d’hôtel, de locaux commerciaux, de rénovation etc…

Une définition du promoteur immobilier et du contrat de promotion immobilière nous est donnée par l’article 1831-1 du Code civil qui dispose que : « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite  » promoteur immobilier  » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».

 

• Marchand de biens

Le marchand de bien a pour activité principale des opérations d’achat-revente de biens immobiliers de manière rapide, son but est de réaliser une plus-value sur ceux-ci c’est pourquoi cela passe généralement par des opérations de réhabilitation et de restructuration afin d’adapter les biens immobiliers à la demande du marché.

De fait, le marchand de bien travaille généralement avec un réseau d’apporteurs qui constituent l’équivalent des prospecteurs fonciers pour les promoteurs. Le marchand de bien est considéré comme un commerçant, en effet, l’activité de marchand de biens n’est pas réglementée en tant que telle et n’est soumise à aucun régime particulier autre que celui de commerçant. Du fait de cette qualité de commerçant, le marchand de biens doit disposer d’une assurance civile professionnelle.

 

• Aménageur foncier

L’aménageur foncière est un professionnel de l’immobilier à ne pas confondre avec le promoteur immobilier, il a pour activité principale l’achat de terrains en vue d’y édifier des lotissements pour ensuite les revendre par lots. En effet, l’aménageur foncier aura pour rôle principal de lotir et d’aménager les terrains.

L’aménageur foncier devra donc acheter des terrains, étudier le potentiels de ceux-ci, déposer les permis de construire nécessaire, mettre en place un plan de financement pour aménager le terrain pour le commercialiser et à terme le vendre.

 

Quels sont les métiers de la promotion immobilière ?

 

• Développeur foncier

 

Le « développeur foncier » ou « prospecteur foncier » a pour mission principale la recherche de biens immobiliers à vendre ou à louer. Travaillant généralement en étroite collaboration avec un promoteur immobilier, le développeur foncier se caractérise ainsi par un rôle de prospection visant à acquérir des terrains et immeubles. Il sera également chargé de négocier le prix de ceux-ci avec les propriétaires foncier sur la base d’études d’opportunités.

 

• Responsable de programme

Le responsable de programme a un rôle de coordinateur, caractérisé par sa polyvalence, il est responsable des différentes étapes du projet immobilier, de l’étude de faisabilité à la commercialisation des biens jusqu’à la livraison.

Le responsable de programme a donc un rôle polyvalent et central dans le projet immobilier, il devra ainsi superviser les études de faisabilité, les démarches administratives, sélectionnés les prestataires ainsi que le maître d’œuvre, suivre l’exécution des travaux, faire respecter le budget et le cahier des charges, etc. 

Ainsi, le responsable de programme immobilier devra assurer le suivi complet du projet dans ses aspects juridiques, techniques, financiers, administratifs jusqu’à l’achèvement de celui-ci.

 

• Négociateur

Le négociateur immobilier se verra attribuer un secteur géographique dans lequel il assurera un rôle de prospection pour répéter les biens immobiliers à vendre ou à louer. Il a également un rôle d’intermédiaire en ce qu’il met en relation les vendeurs et/ou bailleurs avec les clients, assure la négociation des conditions de ventes ou de locations, etc.  Le négociateur immobilier devra assurer la veille et l’analyse du marché afin de dénicher les biens immobiliers les plus intéressants, il devra pour cela se constituer un réseau de contact important.

 

• Directeur technique

Le directeur technique est un professionnel chargé du contrôle et de la garantie de l’exécution des travaux dans le strict respect du cahier des charges, de la réglementation et des coûts jusqu’à la livraison du bien immobilier.

 

• Conducteur de travaux

Le conducteur de travaux organiser l’aménagement du chantier en gérant les moyens techniques, humains et financiers dont il dispose. Ainsi, il apparaît que le conducteur de travaux a un véritable rôle de « coordinateur » en ce qu’il doit diriger les différentes équipes pour mener à bien les travaux.

 

• Chargé de clientèle

Le chargé de clientèle a pour fonction de gérer un portefeuille de clients, il devra ainsi accompagner les acquéreurs du début jusqu’à la fin du projet immobilier. Le chargé de clientèle sera l’interlocuteur privilégié du client tout au long du projet immobilier, en effet, il pourra accompagner celui-ci dans l’élaboration de son projet de financement, il devra répondre à ses questions, l’accompagner lors des visites etc…

 

Comment fonctionne un promoteur immobilier ?

 

Son rôle et le fonctionnement de sa profession passe ainsi par un certains nombres de contrats encadrés par la loi, une grande place est cependant laissée aux parties en vertu de principe du consensualisme. 

C’est pourquoi à côté du contrat de promotion immobilière, il existe d’autres types de contrats qui pourront être utilisé selon le projet de promotion immobilière, nous trouvons ainsi :

• Le contrat de vente d’immeuble à construire. C’est la situation dans laquelle le promoteur immobilier s’engage auprès de l’acquéreur à réaliser une construction immobilière sur la base de place, il signera donc avec l’acquéreur un contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA). L’acquéreur obtiendra ainsi la propriété progressivement au fur et à mesure du paiement des échéances et de l’état d’avancement des travaux.
• Le contrat de construction de maison individuelle. Le promoteur sera chargé par le propriétaire d’un terrain de construire un bien immobilier dont il percevra le prix selon l’état d’avancement des travaux.

 

Comment choisir un promoteur immobilier ?

 

• Vérifier la santé financière de l’entreprise de promotion immobilière ;

 

Le particulier pourra se rendre sur societe.com afin d’avoir accès aux informations financières de l’entreprise, le site permet également de demander une enquête de solvabilité.

 

• Privilégier un entreprise de promotion immobilière locale plutôt que nationale ;

 

Le promoteur immobilier local, fort de son expérience, de ses contacts et de son assise dans le marché local saura vous conseiller au mieux afin de choisir les meilleurs emplacements ainsi que les meilleurs prestataires. En effet, si choisir une entreprise de promotion immobilière nationale peut s’avérer tentant au vu de la confiance qu’inspire certaines d’entre elles de par leur taille, le promoteur immobilier local est incontestablement un choix plus stratégique au vu de son réseau et de la connaissance qu’est la sienne de l’évolution du marché local. Le contact humain, fondamental pour ce type de projet sera également facilité avec un promoteur local plutôt qu’un promoteur national qui propose souvent des prestations moins personnalisées.

 

• Choisir un promoteur immobilier expérimenté ;

 

Il est important de choisir un promoteur immobilier expérimenté, cette expérience peut être vérifiée par un bouche à oreille flatteur, la qualité des réalisations qu’il a précédemment effectué, etc. 

Le particulier devra avoir à cœur de se renseigner sur la qualité du travail fourni par le promoteur, respecte-il les délais, les constructions sont-elles conformes aux différents plans ?  Vous pourrez ainsi vous assurez de tout ceci en visitant ses anciennes réalisations, en prenant contact avec les anciens clients etc…

Autre point fondamental, il est important que le promoteur soit affilié auprès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPE), cette affiliation constitue un gage de qualité par lequel le promoteur s’engage à vous accompagner de façon permanente tout en respectant certaines normes de constructions.