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Fiscalité de la location saisonnière et de tourisme ou LMNP ?

Fiscalité de la location saisonnière et de tourisme ou LMNP, quelles différences et quels avantages ?

De plus en plus de particuliers se mettent à faire de la location saisonnière et de tourisme par le biais de plateformes telles que Airbnb, Abritel ou encore Le bon coin. On appelle ces bailleurs les LMNP : loueurs de meublés non professionnels. 

Ce que beaucoup ignorent c’est que les revenus de ces loyers sont imposables : ils relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux à l’impôt sur le revenu. L’enjeu ici sera de vous en apprendre un plus sur le régime fiscal des locations saisonnières et de tourisme

Si vos revenus provenant des activités de location deviennent conséquents, n’hésitez pas à recourir aux services d’un avocat fiscaliste qui pourra vous éclairer sur le régime fiscal le plus favorable à votre situation. 

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialistes en fiscalité. Ainsi, ces avocats connaissent les rouages de ce type de montage immobilier, et sauront vous accompagner efficacement afin de garantir vos intérêts fiscaux en matière de revenus locatifs.

 

Sommaire :

 

Conditions d’attribution du régime

Définition

Les locations saisonnières et de tourisme sont des locations d’habitations meublées temporaires

  • Un local d’habitation est un local destiné au logement de ses occupants
  • Un local d’habitation meublé est un local qui comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. 
  • Un local d’habitation meublé temporaire est un local destiné au logement temporaire de ses occupants. Il s’oppose ainsi aux locations meublées permanentes. 

La location saisonnière est celle par laquelle le bailleur loue ses locaux meublés à des locataires de passage pour une durée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs pour les mêmes locataires. 

La location de meublé de tourisme, par le biais de plateformes telles que Airbnb ou Abritel, rentre dans la définition de la location saisonnière. 

Le meublé de tourisme se distingue des chambres d’hôtes par le fait que le propriétaire n’est, en principe, pas présent pendant la location.

Le meublé de tourisme se distingue également du meublé de tourisme classé pour lequel le propriétaire a fait une demande de classement dans un système allant de 1 à 5 étoiles.

Les locations saisonnières et les locations de meublés de tourisme correspondent, fiscalement, à des prestations de service, tandis que les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classé sont considérés être des activités de vente et de fourniture de logement. Cela va avoir des conséquences, comme nous allons le voir, sur les seuils pour passer d’un régime fiscal à l’autre. 

Enfin, il est possible que le bailleur relève de la catégorie des LMP ou de celle des LMNP. Les LMP sont les loueurs en meublés professionnels et ils s’opposent ainsi aux LMNP qui sont les loueurs meublés non professionnels. 

Tous les loyers perçus par le biais de ces différentes formes de locations sont taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

 

Cas d’exonération 

Pour être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, il faut d’abord dépasser certains seuils. 

En effet, sont exonérées d’impôt sur le revenu des locations temporaires dont les recettes n’excèdent pas 760 € par an

De même, pour la location meublée permanente, si les pièces louées dans l’habitation du bailleur constituent pour le locataire sa résidence principale, les loyers perçus sont exonérés si le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. C’est typiquement le cas de la chambre d’étudiant. Ces limites raisonnables sont fixées au moyen de deux plafonds selon les régions qui sont publiés par l’administration et réévalués chaque année.

 

Distinction entre LMP et LMNP 

Le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique par défaut à tous les bailleurs. Toutefois, lorsqu’un bailleur réunit deux conditions cumulatives, il est qualifié de loueur en meublé professionnel. Ces deux conditions sont remplies lorsque :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer excèdent de 23 000 € par an.
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux (il faut que l’activité de location soit l’activité professionnelle principale du foyer, l’activité la plus rémunératrice).

 

L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises. Il s’agit, dans leur cas, du greffe du tribunal de commerce. L’inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de l’allocation.

Pour les loueurs professionnels, si l’activité de location de logement meublé n’est pas assortie de la fourniture de services, l’inscription doit se faire auprès de l’URSSAF. Si au contraire, l’activité de location meublée est accompagnée de la fourniture de services (petit déjeuner, table d’hôtes), l’inscription doit se faire auprès des chambres du commerce et d’industrie.

La principale différence entre LMP et LMNP concerne l’imputation des déficits de l’activité de location. Si vous êtes un loueur professionnel, vous pourrez imputer ces déficits sur votre revenu global tandis que si vous êtes un loueur non professionnel, vous ne pourrez imputer ces déficits que sur les revenus de votre activité de location des prochaines années

 

En résumé, il faut quatre conditions pour relever du régime des locations saisonnières

  • Le bien doit être meublé,
  • La clientèle doit être de passage : elle ne doit pas élire domicile dans le bien loué
  • La durée de location ne doit pas dépasser 90 jours
  • Une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises est requise

 

Dans quel cas recourir à la location saisonnière ? 

Au moment de payer votre impôt location saisonnière, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. 

Cela signifie que la moitié seulement des loyers et charges perçus pendant l’année sont intégrés au montant total de vos revenus pour l’imposition. Le montant de l’impôt dépend ensuite du reste de vos revenus.

Le régime d’imposition location saisonnière est plus intéressant encore si vous louez un logement classé « meublé de tourisme », des chambres d’hôtes ou un gîte rural. Dans ce cas, le seuil de recettes à ne pas dépasser est fixé à 82 200 euros annuels et donne droit à un abattement de 71 % sur l’ensemble de vos charges et loyers !

En matière d’imposition location saisonnière, vous passez au régime réel si vous franchissez les plafonds fixés en matière de revenus annuels, ou simplement si vous demandez à passer à ce régime (qui peut donner droit à des avantages fiscaux plus intéressants). 

 

Régime micro-BIC / Régime réel 

Pour rappel, les activités de locations saisonnières et de locations de meublés de tourisme sont considérées comme des prestations de services

Pour ces activités, le régime fiscal du micro-BIC s’applique lorsque les recettes produites par l’activité sont inférieures à 72 600 € par an. Ce régime du micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.

En ce qui concerne les activités de locations de meublés de tourisme classé et les chambres d’hôtes, elles sont soumises aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement

Pour ces activités, le micro-BIC s’applique lorsque les recettes sont inférieures au seuil de 176 200 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 %.

Lorsque les seuils de 72 600 € ou 176 200 € sont dépassés, le régime réel s’applique automatiquement. En régime réel il n’y a pas d’abattement forfaitaire, mais vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges en lien avec l’activité.

 

Tableau récapitulatif régime micro-BIC et régime réel pour les activités de prestation de service (locations saisonnières et locations de meublés de tourisme)

 

Régime micro-BIC  Régime réel 
Seuil  < 72 600€ > 72 600€
Charges déductibles  Déduction forfaitaire de 50% Charges réelles 

 

Tableau récapitulatif régime micro-BIC et régime réel pour les activités de vente et de fourniture de logement (chambre d’hôtes et locations de meublés de tourisme classés)

 

Régime micro-BIC  Régime réel 
Seuil  < 176 200€ > 176 200€
Charges déductibles  Déduction forfaitaire de 71% Charges réelles

 

Dernière chose : si vous n’êtes pas assujetti aux cotisations sociales, vous serez redevable a minima des prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos recettes locatives imposables.

 

Avantages de chacun : dans quel cas prendre l’un ou l’autre ?

Il est possible d’opter pour le régime réel même sans dépasser les seuils de 72 600€ ou 176 200€ en envoyant un courrier au service des impôts avant le 1er février. Cette option est prise en compte pour 2 ans et reconduite tacitement par tranche de 2 ans. Cette option est intéressante lorsque vos charges réelles dépassent le montant forfaitaire alloué. 

Concrètement, lorsque vous relevez des activités de prestation de services, si vos recettes sont inférieures à 72 600€ et que vos charges excèdent 50% de vos recettes, il sera économique pour vous d’opter pour le régime réel. 

Lorsque vous relevez des activités de vente et de fourniture de services, si vos recettes sont inférieures à 176 200€ et que vos charges excèdent 71% de vos recettes, vous réaliserez des économies en optant pour le régime réel. 

En revanche, cette option présente deux inconvénients majeurs : pour pouvoir déduire vos charges, vous devrez conserver toutes vos factures et les obligations comptables sont bien plus complexes que dans le régime du Micro-BIC. Vous devrez probablement faire appel à un expert-comptable et les économies réalisées sur les impôts pourraient bien disparaître pour le paiement de ces frais de comptabilité. 

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.

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