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Immobilier neuf et mise en copropriété : bon à savoir

Immobilier neuf et mise en copropriété : bon à savoir

La mise en copropriété d’un bien immobilier neuf consiste à diviser un même immeuble en plusieurs lots achetés par différents propriétaires. Elle est indispensable pour pouvoir vendre à un acquéreur souhaitant faire de la location ou occuper le bien. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la mise en copropriété dans l’immobilier neuf.

Sommaire :

 

Les éléments à connaître sur une mise en copropriété

La mise en copropriété consiste à diviser en plusieurs lots un même bien. Cette opération donne naissance au statut de copropriété qui est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

 

Qui réalise la mise en copropriété ?

La procédure de mise en copropriété est effectuée à la demande du propriétaire qui possède l’ensemble du bâtiment à diviser. Cela peut être un particulier, une société, une collectivité ou encore un promoteur. Les lots issus de la mise en copropriété seront ensuite vendus à différents acquéreurs qui en deviendront les co-propriétaires. 

Attention, avant la mise en copropriété, tout immeuble de plus de 10 ans doit faire l’objet d’un diagnostic technique global (DTG). Ce dernier comprend : 

  • Un DPE (Diagnostic de performances énergétiques) ou un audit énergétique du bâtiment ; 
  • Une analyse technique sur l’état apparent des parties communes et de leurs équipements ;
  • Une vérification de la situation financière et juridique du syndicat des copropriétaires ;
  • Une évaluation des coûts d’entretien et de conservation du bâtiment ;
  • Une liste d’éventuels travaux d’améliorations qui seraient bénéfiques à l’immeuble ;
  • Une estimation prévisionnelle des coûts des travaux proposés (sur les 10 prochaines années).

Les biens immobiliers neufs ne sont pas concernés par un DTG.

 

La procédure de mise en copropriété 

Une mise en copropriété va donner lieu à un document nommé « état descriptif de division ». La division permettra d’obtenir différents lots qui comprendront tous une partie privative et une quote-part sur les parties communes de l’immeuble divisé. Cette division ne serait possible sans l’intervention d’un géomètre qui sera en charge d’attribuer un numéro à chaque lot après avoir minutieusement tout mesuré. 

Chaque lot aura une quote-part des parties communes, qui sera exprimée en tantièmes ou en millièmes. Cette quote-part servira à la répartition des charges communes entre tous les co-propriétaires.

 

La prise d’effet de la mise en copropriété

Une fois la division réalisée, un avocat ou un notaire sera en charge de rédiger le règlement de copropriété. Ce règlement devra être produit avant la vente du bien en plusieurs lots. 

Lorsque l’état descriptif de division et le règlement de propriété seront produits, les documents devront obligatoirement être publiés par le notaire au Fichier immobilier qui donnera lieu à l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés.

 

Le contenu du règlement de copropriété

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 régissent les règles de copropriété. Le contenu de ces articles est généralement repris par le règlement de copropriété.

À travers ses nombreuses pages, le règlement de copropriété fait un descriptif précis et complet des parties qui sont communes et celles qui sont privatives dans l’enceinte de l’immeuble (espaces extérieurs compris, si concerné). Il précise également les droits et les obligations de chaque co-propriétaire. 

Ce document remis à chaque co-propriétaire lors de l’acquisition de l’un des lots (ou plusieurs) de l’immeuble contient en outre les règles de fonctionnement de l’immeuble et de sa vie collective. Chaque co-propriétaire s’engage à respecter les règles de la copropriété. Dans le cadre d’une location, le locataire est averti de ces mesures grâce au bail.

 

Achat immobilier neuf et mise en copropriété : comment ça marche ?

Acheter un bien immobilier neuf en copropriété signifie souvent que l’état descriptif de division a été réalisé à partir de plans. Découvrons cette particularité. 

Les nombreux avantages d’un achat immobilier neuf

Présentons tout d’abord les avantages d’un achat immobilier dans un immeuble neuf en copropriété : 

  • Un logement aux dernières normes ;
  • Des équipements neufs et dernier cri ;
  • Une absence de travaux de restauration à prévoir pour les 10 prochaines années ;
  • Une meilleure attractivité lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif.

 

Les spécificités de la copropriété pour les logements neufs 

Comme évoqué précédemment, le mise en copropriété d’un immeuble neuf s’effectue souvent à partir des plans qui sont fournis par l’architecture du maître d’ouvrage ou par le promoteur. Les logements peuvent être achevés, construits en partie ou seulement à l’état de projet, selon l’avancement du chantier. 

Un immeuble neuf devient une co-propriété uniquement lorsque les premiers lots sont livrés. En attendant les premières livraisons, c’est le maître d’ouvrage qui est propriétaire du bâtiment. 

Une fois les premiers lots livrés, un syndic de copropriété provisoire est mis en place. Souvent désigné par le promoteur, il aura pour tâche de contrôler l’achèvement des travaux et suivre la livraison des parties communes. Le syndic provisoire devra également vérifier les installations et mentionner tous défauts apparents ou les malfaçons dans les parties communes qui pourraient faire jouer la garantie dommage-ouvrage. 

Par la suite, les copropriétaires pourront décider de changer de syndic. Il existe en effet trois modèles de gestion possibles : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif. La société Matera promeut l’autogestion et accompagne les copropriétaires qui souhaitent prendre la qualité de syndic dans leur copropriété. Cette solution de gestion bénévole présente des avantages financiers de plus en plus prisés et réinvente ce modèle sans renier sur les aspects juridiques ou des travaux éventuels à mettre en place. Des options à connaître et à évaluer.

 

Copropriété dans le neuf : les obligations des co-propriétaires

Une fois la mise en copropriété actée, les co-propriétaires peuvent chacun jouir de la partie privative achetée. Ils se partageront également la jouissance des parties communes. Ils ont en outre des obligations auxquelles ils ne peuvent se substituer.

 

Assister aux assemblées générales

Chaque année, une assemblée générale des co-propriétaires est organisée afin de définir les mesures nécessaires pour le bon fonctionnement de la copropriété. À cet effet, le syndic de copropriété convoque individuellement chaque co-propriétaire. 

Ce dernier peut se faire représenter par une personne de son choix, comme un avocat. 

Payer des charges sur les parties communes

En plus des frais propres à leurs parties privatives, les co-propriétaires seront dans l’obligation de payer certaines charges inhérentes aux parties communes. 

Il peut s’agir des charges liées aux équipements communs (frais d’entretien de l’ascenseur, consommations de chauffage, etc.) ou encore de frais relatifs à l’entretien des parties communes (services de ménage, assurances, etc.). La rémunération du syndic de copropriété est également répartie entre les co-propriétaires, selon leur quote-part.

La mise en copropriété d’un immeuble peut paraître complexe, mais elle est essentielle à la répartition des lots entre tous les co-propriétaires. Cet article vous aura montré tout ce qu’il faut savoir sur cette démarche.

 

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