Investissement en SCPI via SCI à l’IS

La SCPI est un placement immobilier de long terme dont l’objectif consiste à distribuer un revenu régulier à ses associés sans contrainte de gestion pour l’investisseur. Véhicule ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) répondent à de nombreux objectifs et offrent aujourd’hui un des meilleurs couple rendement/risque sur le marché.

Après avoir créé la SCI, l’acquisition des parts de SCPI peut être réalisée en pleine propriété mais aussi en nue-propriété temporaire.

D’un point de vue locatif, le risque de carence locative est écarté puisque l’investisseur ne dépend pas d’un seul locataire, mais de plusieurs de locataires professionnels. 

Les SCPI permettent de générer un rendement attractif avec un risque maîtrisé grâce à la diversification (géographique et sectorielle), sans aucun souci de gestion. L’investissement en SCPI présente également des avantages fiscaux pour l’investisseur.

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats fiscalistes. Les avocats fiscalistes du Cabinet maîtrisent les solutions patrimoniales pour diminuer la fiscalité applicable à vos opérations d’investissement.

 

Sommaire :

• Pourquoi investir en SCPI ?
• Quelle fiscalité pour les SCPI ?
• Pour aller plus loin : l’acquisition de parts de SCI en démembrement

 

Dans le cadre d’un investisseur qui a des fonds propres (et éventuellement une capacité d’endettement), la création d’une SC ou SCI à l’IS fait ressortir de multiples intérêts.

Lors de la création de la Structure, les associés apportent en compte courant d’associés des liquidités pour un montant significatif qui pourra être investi en SCPI. Ce compte courant d’associés constituera une dette de la Société vers les personnes physiques. 

Anticiper la retraite et se procurer des revenus complémentaires avec une fiscalité attractive

L’impôt sur les sociétés est à 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfices, au lieu de la fiscalité traditionnelle (TMI + PS). La fiscalité est quasiment divisée par 4. Ces revenus peuvent capitaliser et éventuellement rembourser un emprunt sur une autre acquisition (de SCPI par exemple). Objectif en plus ici de développement et constitution de patrimoine. Une fois l’impôt sur les sociétés au taux de 15% prélevé, les associés de la SCI peuvent récupérer les revenus en franchise d’impôt à hauteur de leur apport en compte courant d’associés. Une fois le compte courant remboursé, la fiscalité est de 30% sur les fonds sortant de la SCI. En moyenne, il faut 22 ans pour épuiser le compte courant d’associés avec une hypothèse de rendement à 5%).

 

Optimiser sa transmission

Il existe une possibilité de de démembrer les parts de la SCI au profit des enfants et d’en conserver l’usufruit pour les parents.

 

Un investissement optimal

De manière générale, l’investissement en SCPI présente de nombreux autres avantages, il permet : 

• Un investissement à petit budget ;

• Un investissement basé sur la mutualisation des risques : lors de l’achet des parts dans une SCPI, des droits sont détenus sur un ensemble de biens divers, conduisant à une répartition des risques locatifs en cas d’impayés ;

• Un rendement intéressant : il est nettement supérieur à ceux de nombreux autres placements financiers à faibles risques tels que le Livret A ou le PEL 

 

Lire aussi : SCI ou SCPI: comment les différencier et choisir ?

 

Les revenus immobiliers générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est donc la suivante : taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux. Cette fiscalité étant confiscatoire, il reste possible d’investir dans des SCPI dont les actifs sont cette fois détenus à l’étranger. 

La fiscalité est pour le coup bien plus avantageuse. Afin d’éviter une double imposition, une fiscalité à la source est prélevée dans le pays d’origine. Le rendement net de fiscalité étrangère, perçu en France, est cette fois fiscalisé de la manière suivante : taux marginal d’imposition duquel est déduit le taux moyen d’imposition. 

Exemple : un investisseur dont le taux marginal d’imposition est de 41% pourrait avoir un taux moyen d’imposition de 23%. Sa fiscalité serait donc de 41-23 soit 18% au lieu de 41 + 17,2 (58,2%) si les revenus étaient générés en France. 

 

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en Nue-Propriété ou bien en Usufruit et ce de manière viagère ou temporaire (avec une durée prédéterminée lors de la souscription). 

L’avantage de cette dernière option est de pouvoir acquérir des parts avec une décote étant donné que l’investisseur sera privé de revenus pendant X années. Grâce à cette décote, l’investisseur pourra donc acheter, pour le même montant, un plus grand nombre de parts de SCPI et percevra donc in fine un rendement et des revenus nettement supérieurs. (en contrepartie de ne pas avoir perçu de revenus pendant une durée X, qui oscille de 3 à 20 ans). 

Les SCPI en démembrement, une réponse à de multiples objectifs pour un chef d’entreprise : dans le prolongement de la description ci-dessus, le chef d’entreprise peut également optimiser la trésorerie de son entreprise puisqu’il les parts de SCPI acquises en nue-propriété à titre personnel, peuvent également être acquises en usufruit au titre de son entreprise. 

L’investisseur est donc gagnant sur les deux tableaux : 

• Il a répondu à ses différents objectifs à titre personnel ;

• Il va également améliorer le rendement sur les liquidités dont il dispose au sein de son entreprise et qui ne seraient pas ou peu rémunérées. De plus, l’usufruit des parts de SCPI s’amortit comptablement. Les revenus sont donc très faiblement imposés. 

 

N’hésitez pas à solliciter un avocat fiscaliste pour vous accompagner lors de votre investissement en SCPI. Les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats s’engagent à vous conseiller tout au long de ce processus.

Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.