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SCI ou SCPI: comment les différencier et choisir ?

SCI ou SCPI: comment les différencier et choisir ?

La société civile immobilière (SCI) et la société civile de placements immobiliers (SCPI) sont toutes deux des sociétés immobilières qui permettent de réaliser des investissements immobiliers. 

Elles sont constituées avec au moins 2 associés qui possèdent une portion d’un ou plusieurs immeubles. La SCI et la SCPI, en tant que sociétés civiles, sont tenues de se conformer aux règles des articles 1845 à 1970-1 du Code civil. 

La SCI et la SCPI sont des sociétés similaires mais avec des objectifs différents, il est donc important de bien les distinguer afin de choisir le meilleur moyen de réaliser des placements immobiliers. 

La société civile immobilière (SCI) 

La SCI présente des avantages et des inconvénients qui permettent de la distinguer de la société civile de placement immobilier.

Les avantages de la société civile immobilière

La SCI permet d’acquérir directement ou un plusieurs biens immobiliers et de gérer plus simplement ce patrimoine. La SCI présente divers avantages. 

La SCI constitue un outil idéal pour réaliser des investissements immobiliers, qui peuvent être difficiles à effectuer pour une personne seule. La SCI permet de réunir les capitaux apportés par les associés, augmentant ainsi leur capacité financière. La SCI permet aussi de partager les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.

Son cadre légal est peu contraignant. Les relations entre les associés de la SCI peuvent être organisées de manière flexible. Cette liberté d’organisation permet une transmission facilitée du patrimoine immobilier et permet de mettre en place de nombreux montages pour gérer le patrimoine immobilier. Par exemple, un chef d’entreprise peut par le biais d’une SCI devenir propriétaire des biens immobiliers nécessaires à son activité plutôt que de les inscrire à l’actif du bilan de son entreprise.

La cession de l’immeuble est simplifiée dans le cadre d’une SCI car les associés peuvent céder leurs parts sociales plutôt que de céder directement l’immeuble. La cession de parts sociales de la SCI engendre moins de frais car elle n’a pas à être constatée devant un notaire et n’est pas soumise aux droits de préemptions urbains, hors cas particuliers. 

Les inconvénients de la société civile immobilière

La SCI présente aussi des inconvénients. En effet, la procédure relative à la création de la SCI est lourde et complexe mais celle-ci est facilitée par les services d’un Avocat. Pour constituer une SCI, il faut notamment rédiger des statuts, immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés, publier une annonce légale, etc… 

Par ailleurs, l’assemblée générale des associés doit être convoquée au minimum une fois par an et dans le cas où la SCI est soumise à l’IS, la SCI doit respecter des obligations comptables strictes

La société civile de placement immobilier (SCPI)

Tout comme la SCI, la SCPI présente des avantages et des inconvénients qui permettent d’orienter le choix de l’investissement immobilier.

Les avantages de la société civile de placement immobilier

La SCPI est une société d’investissement collectif qui achète et gère un parc immobilier locatif dont les loyers seront reversés aux investisseurs. C’est la SCPI qui s’occupera de l’achat et de la gestion des biens. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en tant que personne physique ou en tant que personne morale. A la différence de la SCI, la SCPI est un pur investissement immobilier.  

Les modalités d’investissement dans une SCPI sont assez larges car il peut être réalisé par le biais d’un crédit, d’une assurance-vie, d’un démembrement de propriété ou en utilisant des liquidités. De plus, l’investissement est accessible car il est possible d’acquérir des parts de SCPI à partir de 5000€ et aucun frais de notaire n’est à payer.

Réaliser des investissements immobiliers par le biais d’une SCPI permet de diversifier son patrimoine et de s’assurer une certaine sécurité car la SCPI permet aux investisseurs de bénéficier de la rentabilité de l’immobilier tout en mutualisant le risque locatif car l’investissement est collectif et porte sur un grand nombre d’immeubles. De plus, la gestion des biens est confiée à la société de gestion. 

Les inconvénients de la société civile de placement immobilier

La SCPI est un investissement immobilier, il existe donc des risques inhérents aux placements immobiliers. Investir dans une SCPI implique un risque de perte en capital. La valeur des parts dépend du marché immobilier et de la gestion des biens. La revente des parts peut alors être difficile. De plus, les produits de placement immobilier vont dépendre du taux d’occupation des biens ; un risque de vacance locative est inhérent à l’investissement dans une SCPI.

La similitude entre la SCI et la SCPI : une fiscalité avantageuse

Au-delà du fait que la SCI et la SCPI sont toutes les deux des sociétés immobilières, elles présentent toutes deux une fiscalité avantageuse. 

La SCI : le choix de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés

La SCI offre un choix d’imposition. Selon le droit commun, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers mais peut, sur option, être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option permet d’optimiser la fiscalité de la SCI selon les besoins des associés. 

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, il y a une transparence fiscale, les associés de la SCI vont effectuer eux-mêmes la déclaration et les pertes peuvent donc leur être imputées et lorsqu’un bénéfice foncier est généré, celui-ci est déductible de la base imposable de l’associé de la SCI. De plus, il est possible de déduire des frais dans le cadre d’une déclaration au régime réel. Il est aussi possible d’opter pour le régime micro-foncier lorsque les revenus générés sont inférieurs à 15 000€ par an. Toutefois, le taux progressif de l’impôt sur le revenu s’applique. A contrario, lorsque la SCI cède un bien immobilier, la plus-value réalisée est soumise à un taux forfaitaire et peut être exonérée au bout d’un certain temps.

Lorsque la SCI opte pour l’IS, la déductibilité des charges est plus large et il est possible d’amortir les investissements immobiliers (à l’exclusion des terrains). Toutefois, lorsqu’un bien est cédé par la SCI, le régime des plus-values est moins favorable car il faut réintégrer les amortissements. L’imposition sera alors plus importante.

La SCPI : l’existence d’avantages fiscaux 

Chaque associé est imposable pour la part de produits de placement immobilier correspondant à ses droits dans la SCPI. Lorsque l’investisseur est une personne physique, il peut bénéficier des avantages fiscaux de la SCI (micro-foncier…) mais il bénéficie aussi des certains dispositifs de réduction d’impôts ; par exemple, lorsque la souscription de parts de SCPI permet de financer des investissements locatifs dans le secteur intermédiaire (dispositif Duflot-Pinel) ou lorsqu’elle sert à financer des opérations de restauration d’immeubles situés dans certaines zones, destinés à être loués après travaux (dispositif Malraux).

Quelle est la meilleure solution ?

Du fait des différences entre les SCI et les SCPI, il n’existe pas vraiment une solution idéale applicable à toutes les situations mais il existe une solution optimale selon la situation et les objectifs de chaque investisseur. En effet, une SCI est l’outil patrimonial idéal qui permet de constituer et de gérer un patrimoine immobilier. Quant à la SCPI, c’est un outil de placement qui met de créer un revenu complémentaire immédiat sans avoir à gérer ses placements immobiliers. 

Il est aussi possible d’acquérir des parts de SCPI par le biais d’une SCI. Cela permet d’associer les avantages de la SCI avec ceux de la SCPI. Acquérir des parts de SCPI dans une SCI permet de diversifier les placements immobiliers et d’optimiser sa fiscalité. Par exemple, si la SCI est soumise à l’IS, les produits de placements immobiliers issus de la SCPI seront imposés au sein de la société, permettant ainsi aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans surcoût fiscal.

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