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La promesse synallagmatique de vente

La promesse synallagmatique de vente

La notion de promesse synallagmatique de vente

La promesse synallagmatique de vente se définit comme « un contrat par lequel une personne, le promettant, s’engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au profit de son partenaire, le bénéficiaire qui s’engage à acheter auxdites conditions ».

La promesse comporte alors un engagement réciproque de conclure un contrat dont les clauses sont déjà prédéterminées. En pareil cas, les parties ont déjà donné leur consentement au contrat définitif de vente, mais seulement prévoient qu’une formalité supplémentaire ou une condition suspensive, devront être accomplies ou réalisées à l’avenir.

 

Car le contrat de vente étant un contrat qui se forme solo consensu, l’accord des volontés sur les éléments essentiels, c’est-à-dire sur la chose et le prix, suffit à le former et à produire notamment un effet aussi radical que le transfert de propriété de la chose vendue. (Civ. 3e, 2 juin 1999).

 

 

Les conditions de formation de la promesse synallagmatique de vente ?

Si en principe le consentement des parties sur le bien et le prix suffisent, la promesse synallagmatique doit contenir certaines dispositions, dont les modalités de la transaction. Elle doit également préciser l’intention des parties à respecter leur engagement l’une envers l’autre

 

De ce fait, elle contient notamment :

        • L’identité des parties ;
        • Les conditions de vente ;
        • Les modalités de paiement ;
        • Le délai de régularisation ;
        • Le prix définitif du bien.

 

 

La « promesse de vente vaut vente » ?

Le principe de la promesse de vente 

Le principe de la promesse de vente est posé par l’article 1589 du Code civil, qui dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

De plus, la Cour de cassation déclare constamment que « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix » (Civ. 3e, 2 juin 1999).  Il s’ensuit que lorsque le vendeur promet de vendre tel bien pour tel prix et l’acheteur d’acquérir ce bien pour ce prix, la vente est à ce moment même parfaite.

 

La jurisprudence le rappelle constamment: 

« Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que les bénéficiaires de la promesse du 11 décembre 1981 avaient accepté l’offre le jour même de son émission et qu’il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la promesse présentait un caractère synallagmatique, ce qui écartait l’application des dispositions de l’article 1840 A du Code général des impôts, et qu’elle valait vente, même si la réalisation par acte authentique en était reportée à une date ultérieure ou mise à la charge d’un acquéreur intermédiaire » (Cass. Civ. 3e, 11 juin 1992, n° de pourvoi: 90-12415).

 

 

Les exceptions des promesses de vente

Cependant, qu’en est-il des promesses synallagmatiques de vente dans lesquelles les parties se mettent d’accord sur la chose et le prix, mais ajoutent que l’accord ne prendra son effet définitif qu’après avoir été entériné devant notaire ?

 

À cet égard, la Cour de cassation considère que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix et le défaut d’accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne peut empêcher le caractère parfaite de la vente à moins que les parties aient entendu retarder la formation du contrat jusqu’à la fixation de ces modalités ». En pareil cas, il incombe aux parties de démontrer que ces modalités relèvent d’un « élément constitutif de leur consentement » de « la condition même de leur engagement » (Cass. Civ. 3e, 14 janvier 1987; Cass. Civ. 3e., 20 décembre 1994; Cass. Civ. 3e, 15 janvier 2003, n° de pourvoi: 01-03700). 

 

Il s’agit d’une jurisprudence constante:

« Vu l’article 1589 du Code civil. […] L’arrêt attaqué […] retient que l’énoncé dans la promesse de vente de l’intention des parties de ne transférer la propriété du terrain qu’à compter de la signature  » de l’acte authentique de réalisation  » empêche l’acte signé le 10 juin 1987 de valoir vente. Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté l’accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. Civ. 3e, 28 mai 1997). 

 

« Vu l’article 1589 du Code civil. […] L’arrêt attaqué [..] retient que le  » compromis  » stipule que l’acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique, de sorte que le vendeur n’est tenu, envers l’acquéreur, que d’une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages-intérêts. Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, l’accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». (Cass. Civ. 3e, 20 décembre 2014, n° de pourvoi: 92-20878). 

 

 

Les effets de la promesse synallagmatique de vente:

Le refus de l’une des parties de réitérer son consentement devant notaire n’affecte pas le contrat déjà formé: l’autre partie peut poursuivre l’exécution forcée en nature du contrat par l’action en réalisation forcée de la vente et, pour le bénéficiaire acquéreur, faire publier la décision judiciaire constatant la vente vaut vente en la forme authentique (articles 30 et 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière).

 

Les effets de la réalisation forcée de la vente rétroagissent alors depuis le jour de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, auquel il faut également se reporter pour apprécier les qualités requises des parties et les conditions de formation de la vente (Cass., Ass. plén., 3 juin 1994, n° de pourvoi: 92-12157). 

 

De plus, si la promesse synallagmatique de vente a été affectée d’une condition suspensive, elle est rétroactivement réputée avoir été pleinement efficace dès le moment de sa conclusion, lorsque la condition suspensive s’est réalisée, ainsi que le dispose l’article 1779 du Code civil aux termes duquel « la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté ». On fait donc comme si la condition suspensive réalisée n’avait jamais existé et que le contrat est opérationnel dès sa conclusion. Il s’ensuit que l’acquéreur bénéficiaire est censé avoir été seul propriétaire dès le moment de la conclusion du compromis et le vendeur promettant avoir cessé de l’être au moment même. Inversement, les actes accomplis par le vendeur, resté provisoirement titulaire du droit de propriété, sont rétroactivement anéantis. 

 

Enfin, s’il survient un décès de l’une des parties au contrat de promesse, le décès n’affecte pas la pérennité et les effets de celle-ci à laquelle sont engagés ses héritiers. 

 

 

En pratique ? Questions — Réponses

Un avant-contrat intitulé « compromis de vente » est conclu et contient la clause suivante : « la vente ne sera parfaite qu’à la suite de la réitération des présentes par acte authentique ». S’agit-il d’une promesse synallagmatique valant vente ?

      • Il s’agit bien d’une promesse synallagmatique valant vente. Il ne s’agit pas de promesse unilatérale car il n’est pas question ici de prévoir un droit d’option pour l’une des parties. Par ailleurs, il ne peut s’agir non plus d’une promesse synallagmatique ne valant pas vente car la volonté des parties d’essentialiser un élément supplémentaire de formation n’apparait pas clairement. Les parties ont simplement repoussé les effets du contrat à la réitération par acte authentique.

 

À l’occasion de ce même avant-contrat, le vendeur décide de ne pas se présenter devant le notaire à la date fixée. Que peut obtenir l’acheteur ?

      • L’acheteur peut obtenir l’exécution forcée en nature. Puisque le contrat est définitivement conclu au moment de la promesse, le vendeur qui ne se présenterait pas devant le notaire inexécuterait une obligation. Il n’est donc pas question de considérer le contrat comme caduc ni de limiter la sanction de cette inexécution à la seule allocation de dommages et intérêts. 

 

Une promesse synallagmatique de vente a été passée par les parties sous seing privé dans les locaux de l’agent immobilier chargé par le vendeur d’organiser la vente. La promesse est-elle valable ?

      • La promesse est valable. La vente étant un contrat consensuel, le seul accord sur la chose et le prix suffit à former le contrat. Le fait de passer devant le notaire n’est donc pas (sauf stipulation contraire des parties dans la promesse) une condition de validité de la vente, cela n’aura pour effet que de permettre la publication du contrat et donc de rendre le droit de l’acquéreur opposable aux tiers. 

 

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