La promesse synallagmatique ou compromis de vente

> La notion de promesse synallagmatique

L’article 1589 du code civil assimile la promesse synallagmatique de vente à la vente ou compromis de vente : « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix».

L’acte doit clairement exprimer les volontés croisées des parties.

La promesse synallagmatique doit contenir les indications essentielles concernant le bien vendu ainsi que le prix.

Dans ces conditions, la promesse vaut vente.

Il peut néanmoins être inséré dans la promesse une clause qui reporte la formation du contrat au jour de la signature de l’acte authentique.

Egalement il peut être inséré une clause qui reporte les effets de la vente (transfert de propriété et paiement du prix) au jour de la signature de l’acte authentique.

> Clauses sanctionnant l’inexécution de la promesse synallagmatique

La promesse de vente peut également prévoir des clauses sanctionnant son inexécution.  Il peut être prévu une clause de dédit ou une clause pénale  Par la première, les parties se refusent mutuellement la possibilité de demander une exécution forcée de la vente.  La seconde, la clause pénale, est celle par laquelle une personne s’engage à quelque chose pour assurer l’exécution d’une convention- elle ne contient aucun renoncement par les parties de solliciter l’exécution forcée du contrat.  La rédaction de telles clauses revêt donc une importance particulière, leur interprétation relève en cas de litige de la compétence des juges.

> La rédaction de la promesse synallagmatique et le rôle de l’avocat

La promesse synallagmatique peut être rédigée par le cabinet d’avocats Schaeffer, qui saura vous renseigner utilement sur la portée des clauses y insérées.

La promesse synallagmatique peut également être rédigée par un agent immobilier ou un Notaire.

Dans ces dernières hypothèses, le cabinet d’avocats Schaeffer peut vous aider à comprendre la teneur de votre engagement d’acheter ou de vendre, peut vous éclairer sur les clauses à insérer éventuellement au compromis.

La rédaction de cette promesse, sa notification, revêt une importance particulière, notamment lorsque peut s’exercer le droit de rétractation.

> Les litiges liés à la promesse synallagmatique

Dans le cas où la signature de la promesse vaut vente et que l’une des parties refuse de réitérer cette promesse en la forme authentique, l’autre partie peut l’assigner en réalisation forcée. Dans cette hypothèse, le jugement rendu vaudra vente et pourra être publiée au fichier immobilier dont dépend l’immeuble.

Il faudra néanmoins que le bien n’ait pas été revendu à un tiers aux termes d’un acte déjà publié au fichier immobilier.

Celui qui se voit opposer le refus peut également renoncer à faire exécuter la vente et solliciter des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, soit en sollicitant l’exécution des clauses du compromis qui contiennent une sanction financière, soit en sollicitant la résolution du compromis assortie d’une demande de dommages et intérêts.

Le cabinet d’avocats Schaeffer pourra vous renseigner et vous conseiller utilement sur vos droits et obligations en votre qualité d’acquéreur ou de vendeur.

Il fera le point sur la situation juridique du bien, sur les clauses du compromis, et saura vous proposer la solution à la plus opportune au regard de la sauvegarde de vos intérêts.

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