Le démembrement pour organiser la transmission: outil de stratégie patrimoniale et d’optimisation fiscale

Le démembrement de propriété est l’outil privilégié de transmission. En effet, il permet d’une part, de minorer la base imposable des biens transmis en nue-propriété, et d’autre part, d’éviter une situation d’indivision (non souhaitable) entre les héritiers.

Le chef d’entreprise ou le dirigeant de société dispose d’un ensemble d’outils et de schémas de transmission lui permettant d’optimiser fiscalement celle-ci. En ce sens, les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats maîtrisent la fiscalité applicable lors d’une transmission et les différents schémas possibles pour établir une stratégie patrimoniale efficiente (efficace et à moindre coût fiscal !). 

Cependant, il est impératif pour le contribuable de traiter certains points de vigilance. Il est nécessaire que le schéma de transmission patrimoniale ne tombe pas dans l’abus de droit. Pour ne pas risquer une éventuelle requalification du schéma, la stratégie patrimoniale mise en place ne doit pas avoir un objectif principalement fiscal. 

Le Cabinet Schaeffer Avocats est composé d’avocats maîtrisant la fiscalité applicable aux transmissions afin d’établir une stratégie patrimoniale optimisée fiscalement. Les avocats du Cabinet sauront vous accompagner dans la réflexion du schéma, dans sa mise en place, et dans la prévention de toute requalification éventuelle.

Sommaire :

• Pourquoi mettre en œuvre un démembrement de propriété ?
• Quels sont les schémas de transmission possibles ?
  • La donation de la nue-propriété et l’apport des titres à une holding
  • Donation-partage de la nue-propriété des titres, apport à une holding, cession de l’usufruit

 

Un démembrement de propriété a pour objectif de minorer la base imposable. Ainsi, sa mise en place requiert de calculer la valeur des droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Pour déterminer l’assiette de l’impôt, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont obligatoirement déterminées par application du barème fiscal de l’article 669 I du CGI.

Dans quelques hypothèses de transmission, le barème fiscal présent à l’article susvisé peut aboutir à l’application d’une fiscalité assez lourde. Il est à noter que dans certains schémas, il est possible de préférer la valeur économique (permettant d’abaisser drastiquement la base imposable et donc les droits de mutation à titre gratuit) au barème légal. 

Pour établir ces calculs, il est impératif de faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière. 

Par ailleurs, dans le cadre d’un démembrement, il est possible d’intégrer des clauses de répartition conventionnelle en décidant :

• Soit de reporter l’usufruit sur le prix, en constituant un quasi-usufruit. Il s’agit d’une forme particulière de démembrement car si l’usufruitier a le pouvoir de disposition sur le bien démembré, il n’en demeure pas moins qu’il soit limité par l’obligation de restitution du bien lors de l’extinction du quasi-usufruit. 
• Soit de remployer le prix de vente dans un autre bien sur lequel le démembrement se reporte (par le jeu de la subrogation réelle). 

Dans ces deux hypothèses, l’objectif est de venir organiser une véritable stratégie patrimoniale à moindre coût fiscal. Les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats peuvent vous accompagner s’agissant des modalités de mise en place de ces clauses de répartition.

 

Il existe pléthore de schémas de transmission existants et possibles. Chaque contribuable dispose d’un patrimoine qui lui est propre, avec ses propres spécificités. C’est la raison pour laquelle il est impératif de vous faire accompagner par un avocat maîtrisant les rouages de la fiscalité immobilière afin de réaliser une transmission efficace et sécurisée.

Dans les deux schémas présentés ci-après, nous allons envisager l’hypothèse d’un chef d’entreprise, qui compte, parmi ses enfants, son successeur à la tête de l’entreprise. 

 

Établir une donation-partage de la nue-propriété des titres de la société d’exploitation (l’entreprise exploitée par le dirigeant) permet d’assurer l’égalité entre les enfants. La donation peut bénéficier de l’exonération au titre du Pacte Dutreil (si les conditions de ce dispositif sont remplies). L’abattement en ligne directe est de 100 000 euros. Les droits de donation peuvent par ailleurs être pris en charge par le donateur. 

Les enfants (donataires) apporteront leurs titres reçus à une société holding, en échange des titres en pleine propriété de la société holding nouvellement constituée (apport exonéré de tout droit).  Il conviendra dans la mise en place du schéma d’étudier ensemble le rachat des actions cédées en nue-propriété par les enfants non-repreneurs. 

Ce schéma assure principalement pour le chef d’entreprise de transmettre à un enfant repreneur son entreprise à moindre coût (sans pour autant léser les autres enfants non-repreneurs, parties intégrantes de la succession). Au-delà du moindre coût fiscal de l’opération, ce schéma permet aux héritiers de ne pas tomber dans la situation précaire de l’indivision. 

 

Dans l’hypothèse envisagée, un chef d’entreprise souhaiterait, dans le cadre de sa transmission des titres de sa société d’exploitation à ses enfants, se constituer un capital. 

Ce schéma répond à plusieurs étapes (où un accompagnement par un professionnel aguerri est nécessaire pour ne pas risquer une insécurité juridique) :

• D’abord, une donation-partage en nue-propriété au profit de ses enfants d’une partie des titres qu’il détient est réalisée (cette donation-partage donne lieu à imposition). 
• Ensuite, les enfants apportent les titres à une société holding nouvellement constituée (apport exonéré de droits d’enregistrement).
• Enfin, le chef d’entreprise cède l’usufruit de ses actions à la société holding (donnant lieu à droits d’enregistrements de 0,10%). Cette cession entraîne une plus-value taxable.

Par conséquent, dans le cadre de la transmission d’entreprise, le chef d’entreprise peut se constituer un capital. Cela lui permet de dégager des liquidités. Il est impératif de faire attention à l’abus de droit. Un accompagnement par un avocat fiscaliste est nécessaire avant de mettre en place de tels schémas. 

 

Les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats sauront vous accompagner dans la mise en place de ces schémas, en optimisant fiscalement vos opérations tout en garantissant une totale sécurité juridique.

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.