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Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial

 

Renouvellement du bail commercial: Les 3 cas possibles

S’agissant d’une prérogative liée au statut du bail commercial, le droit au renouvellement a un caractère impératif. S’il est possible d’y renoncer lorsque le droit est acquis, il est en revanche interdit d’en priver le preneur par quelque clause que ce soit. La clause qui aurait pour objet ou pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement est réputée non écrite.

À l’expiration du bail commercial soit après une période de 9 ans, trois situations peuvent se présenter :
– Soit l’une des parties demande le renouvellement ;
– Soit le bailleur donne congé ;
– Soit aucune des deux parties ne se manifeste.
Cet article traite de la première hypothèse, dans laquelle une partie demande le renouvellement. Il s’agit du renouvellement classique du bail commercial lorsque le locataire le demande afin de continuer son activité dans les locaux à cet effet, ou lorsque le bailleur donne congé avec offre de renouvellement.

Les conditions à respecter pour obtenir le renouvellement

Le bailleur peut signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement, par acte d’huissier, en respectant un préavis de six mois. La réponse du preneur n’est soumise à aucun formalisme et son silence est interprété comme une acceptation lorsqu’il se maintient dans les lieux au-delà de l’expiration du bail initial. Si le preneur refuse le renouvellement, il devra quitter les lieux en fin de bail, sans préavis dès lors que le congé a déjà mis fin au bail.

La demande de renouvellement peut aussi être envoyée par le preneur. La demande doit être envoyée six mois avant le terme du bail et par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cet acte met fin au bail. Le bailleur est tenu de répondre, par acte extrajudiciaire, dans un délai de trois mois. À défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé accepter le principe du renouvellement du bail. Si le bailleur refuse la demande de renouvellement, il doit préciser les raisons motivant ce refus. Il doit aussi notifier au preneur son droit de contester le refus et/ou de demander une indemnité d’éviction en saisissant le juge dans un délai de deux ans.
Il est impératif de préciser que le droit au renouvellement du bail n’appartient qu’au commerçant régulièrement immatriculé et propriétaire du fonds exploité dans le local. Le commerçant qui n’est pas immatriculé ou qui s’est fait radier n’a donc pas de droit au renouvellement. L’immatriculation s’apprécie à la date de signification du congé ou de la demande de renouvellement à savoir lors de l’acte qui met fin au bail.
Le droit au renouvellement est enfin soumis à une condition de durée. Le fonds doit avoir été exploité pendant les trois années consécutives précédant la date d’expiration du bail ou de sa tacite prolongation, sauf motifs légitimes de non-exploitation (problèmes de santé, travaux nécessaires à l’exploitation…

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