Les avantages de la SARL de famille en LMNP
La structure idéale pour une location meublée est sans aucun doute la SARL familiale. Cette préférence s’explique par sa capacité à bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, tandis que d’autres formes de sociétés telles que les SCI sont généralement exclues de cette possibilité, limitée par l’article 206 du Code Général des Impôts (CGI).
Cependant, cette restriction ne s’applique pas à une SARL familiale pour la location meublée dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.
Ainsi, la SARL de famille et ses divers aspects concernant la location meublée sont les suivants :
Contrairement à la SARL immobilière classique, la SARL de famille se distingue par la présence d’associés liés par un lien de parenté. De plus, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être attribué de manière directe et transparente aux associés grâce au régime de transparence fiscale. Les liens familiaux éligibles pour les membres de la SARL de famille incluent les relations en ligne directe, entre frères et sœurs, ainsi que les partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité (PACS) ou les conjoints, comme stipulé à l’article 239 bis AA du Code Général des Impôts (CGI).
Afin que la SARL de famille puisse bénéficier du régime de transparence fiscale, il est crucial que les associés répondent à ces critères. Le non-respect de ces conditions peut entraîner la perte du statut de SARL de famille, avec des conséquences fiscales significatives. À titre d’exemple, les partenaires pourraient ne plus bénéficier du régime LMNP.
En outre, les SARL familiales offrent d’autres avantages en termes de transparence fiscale, notamment la possibilité d’adopter ce régime de manière illimitée, tandis que la SARL immobilière n’est autorisée à le maintenir que pendant 5 ans
Généralement, une SARL est taxée via l’impôt sur les bénéfices des sociétés (IS), causant ainsi une division d’imposition entre les gains de l’entreprise et les revenus des associés. Toutefois, sous la transparence fiscale, ladite SARL familiale n’est point soumise à taxation ; c’est aux associés, selon leur participation dans le capital, de s’acquitter de l’impôt lié aux profits de la SARL. De cette manière, les profits provenant de locations gérées par la SARL familiale sont taxés auprès des coparticipants sous le volet des gains industriels et commerciaux (BIC), et les surplus financiers dus à l’immobilier sont classifiés comme plus-values immobilières.
Cette approche permet aux partenaires de bénéficier de tous les avantages fiscaux comme s’ils possédaient directement le patrimoine foncier en leur propre nom, y compris les bénéfices du dispositif LMNP.
Nous mettons à votre disposition notre expertise et notre expérience afin de répondre à vos besoins et de vous accompagner de manière efficace et adaptée.
Sommaire :
- I. Processus du dispositif LMNP dans une compagnie SARL familial
- II. Pourquoi opter pour le régime LMNP ?
- III. Quels bénéfices peut-on tirer d’une SARL familiale pour la location meublée ?
I. Processus du dispositif LMNP dans une compagnie SARL familial
Contrairement au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), le régime LMNP est automatiquement sélectionné pour les locations de biens meublés lorsque les revenus locatifs restent en dessous de certains seuils. Tous les associés d’une SARL de famille remplissant les critères requis peuvent bénéficier de ce régime. En cas de gestion par la SARL de biens comprenant à la fois des biens meublés et des biens non meublés, il est important de distinguer les loyers des biens meublés à inclure dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) relevant du LMNP, et les loyers des biens non meublés à déclarer dans les revenus fonciers.
II. Pourquoi opter pour le régime LMNP ?
À notre sens, il serait intéressant d’opter pour ce régime car il offre la possibilité de déclarer les revenus de la location meublée selon deux régimes distincts : le micro-BIC ou le réel. Toutefois, les associés d’une SARL de famille se voient contraints de ne pas pouvoir bénéficier du régime micro-BIC en raison d’une limitation imposée par le CGI. Par conséquent, pour eux, le seul recours possible sera le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles, y compris l’amortissement de la propriété.
Amortissement du bien immobilier LMNP
Plus-values immobilières réalisées par la SARL de famille
Le principal avantage du régime LMNP réel réside dans la fiscalité de l’amortissement du bien immobilier, qui peut entraîner une réduction significative de la charge fiscale pour les associés de la SARL de famille. Cependant, cet avantage s’applique spécifiquement à l’amortissement par composantes, où chaque partie de l’immeuble doit être amortie selon les durées fixées par l’administration fiscale. Il est également important de noter que le terrain sur lequel est construit le bien ne peut pas être amorti. Ainsi, il est nécessaire de faire une distinction claire entre la valeur du terrain et celle de l’immeuble.
Cependant, il est important de noter que certaines restrictions s’appliquent aux amortissements. Parmi celles-ci, il y a l’interdiction de générer un déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) grâce à l’amortissement du bien. Cela signifie que les charges d’amortissement ne peuvent pas être supérieures aux revenus tirés de la location, entraînant ainsi un déficit fiscal. Pour éviter toute complication fiscale et rectification ultérieure, il est essentiel que la SARL de famille collabore étroitement avec un expert-comptable compétent pour gérer cette question de manière appropriée.
Un autre avantage fiscal du régime LMNP réside dans la nature fiscale des charges en plus-values réalisées en cédant un bien meublé. En effet, dans une SARL de famille gérée au régime LMNP, les plus-values sont taxées selon le régime des particuliers et non celles des professionnels tels que dans une société classique. Cela inclut notamment l’application d’un abattement pour une durée de détention avant l’imposition de la plus-value au taux forfaitaire de 19%, après déduction des prélèvements sociaux.
En d’autres termes, grâce au régime LMNP, vous pouvez amortir le bien sans pour autant augmenter votre imposition sur la plus-value correspondante, ce qui représente un atout financier conséquent !
III. Quels bénéfices peut-on tirer d’une SARL familiale pour la location meublée ?
Par conséquent, quel est l’intérêt de créer une SARL de famille pour réaliser des investissements en LMNP, alors qu’il serait aussi possible d’acheter la propriété à son nom pour bénéficier du statut ?
Tout comme pour une SCI, la SARL de famille permet à plusieurs particuliers d’investir ensemble dans un bien immobilier, ce qui augmente leur capacité d’achat dans ce secteur. Travailler ensemble et avoir plusieurs associés permet d’optimiser l’utilisation de l’emprunt bancaire en tirant parti des capacités d’emprunt individuelles de chacun.
Cependant, étant donné que la SARL est une société à responsabilité limitée, les banques ne pourront pas exiger des associés de payeur en cas de défaut de paiement du prêt immobilier. Cette caractéristique nécessite que les partenaires offrent des garanties supplémentaires à la banque, comme des hypothèques (ou des IPPD idéalement), ou des cautions personnelles.
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