Maîtrise des loyers, l’encadrement à Paris et en banlieue
L’encadrement des loyers est sujet à controverse, certains le contestent tandis que d’autres le plébiscitent. Cependant, il est crucial de connaître dans le détail cette mesure, surtout dans un contexte de crise du logement, où elle devrait persister et même s’étendre à de nouvelles villes d’ici quelques années.
La loi Alur de 2014 a instauré le dispositif d’encadrement des loyers, lequel a été remplacé par une expérimentation d’une durée de cinq ans, selon l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, également connue sous le nom de loi « 3DS », a prolongé cette expérimentation de 3 ans, la portant ainsi jusqu’en 2026.
Sommaire :
- I. Principe de l’encadrement des loyers
- II. Mécanismes et limites de l’encadrement des loyers
- III. Application et contrôle de l’encadrement des loyers
- IV. Impact de l’encadrement des loyers
- V. Conclusion
I. Principe de l’encadrement des loyers
Définition :
L’encadrement des loyers en France désigne un ensemble de mesures légales visant à limiter l’augmentation excessive des loyers dans les zones où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
NB : Tous les logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d’autres règles.
Les objectifs principaux :
- Protéger les locataires : En fixant des plafonds de loyers, cette mesure vise à empêcher les propriétaires de fixer des loyers excessivement élevés, assurant ainsi aux locataires des conditions de logement plus stables et prévisibles.
- Faciliter l’accès au logement : En limitant les augmentations de loyer, cette mesure vise à rendre le logement plus accessible, en particulier dans les zones où les loyers sont très élevés.
- Stabiliser le marché immobilier : En évitant les hausses brutales des loyers, l’encadrement vise à favoriser la stabilité du marché immobilier.
Ces objectifs visent à rendre le marché locatif plus équitable et plus accessible pour les locataires.
Zone géographique concernée :
En 2024, l’encadrement des loyers s’applique sur sept territoires représentant vingt-quatre villes : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux.
- Paris : L’encadrement des loyers est en place à Paris depuis le 1er août 2015. Il concerne tous les logements loués à titre de résidence principale dans la capitale française.
- La petite couronne de Paris : Certaines communes de la petite couronne de Paris sont également concernées par l’encadrement des loyers, notamment dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
- D’autres zones tendues : En dehors de la région parisienne, d’autres villes ou agglomérations en France ont été désignées comme des zones tendues, et l’encadrement des loyers s’y applique.
Les villes et zones concernées par l’encadrement des loyers sont déterminées par décret, en fonction de critères tels que la tension du marché immobilier et le niveau des loyers.
Mécanismes et limites de l’encadrement des loyers
Concernant les mécanismes :
- Plafonnement des loyers : Les loyers sont plafonnés, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas dépasser un certain montant fixé par mètre carré de surface habitable. Ce plafond est déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa taille et de son état.
- Encadrement lors de la mise en location ou de la relocation : Les plafonds de loyers s’appliquent lors de la mise en location d’un logement ou lors d’une relocation, mais pas lors du renouvellement du bail avec le même locataire.
- Réévaluation encadrée : Lors des renouvellements de bail ou des mises en location de nouveaux logements, les augmentations de loyer sont limitées à un pourcentage fixé par la loi.
Concernant les limites :
- Exclusions : Certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers, tels que les logements neufs, les logements sociaux, les logements loués meublés, etc.
- Évolution des loyers de référence : Les loyers de référence sont réévalués chaque année, ce qui peut entraîner une augmentation des plafonds de loyers.
- Effets sur l’offre de logements : Certains propriétaires pourraient être dissuadés d’investir dans des biens locatifs en raison des restrictions sur les prix des loyers, ce qui pourrait réduire l’offre de logements disponibles sur le marché.
Application et contrôle de l’encadrement des loyers
Obligations des propriétaires
- Respecter les plafonds de loyers : Les propriétaires doivent respecter les plafonds de loyers fixés par la préfecture pour leur zone géographique.
- Informer le locataire : Le propriétaire est tenu d’informer le locataire du loyer de référence applicable, ainsi que du montant du loyer demandé et de toute évolution de celui-ci.
- Utiliser un contrat de location conforme : Le propriétaire doit utiliser un contrat de location conforme à la réglementation en vigueur et inclure les informations relatives à l’encadrement des loyers.
- Justifier les augmentations de loyer : En cas d’augmentation de loyer due à des travaux importants ou des améliorations apportées au logement, le propriétaire doit justifier cette augmentation et respecter les règles fixées par la réglementation.
- Informer le locataire des loyers précédents : Lors d’une relocation, le propriétaire doit informer le locataire du montant du dernier loyer pratiqué pour le même logement.
- Conserver les justificatifs : Le propriétaire doit conserver les justificatifs des loyers pratiqués pendant une durée de six ans. Il doit être en mesure de fournir au locataire les justificatifs nécessaires pour déterminer le montant du loyer, tels que les loyers de référence utilisés pour calculer le plafond de loyer
En cas de non-respect de ces obligations, le propriétaire s’expose à des sanctions, telles qu’une amende administrative.
Le mécanisme de contrôle des loyers
- Publications des loyers de référence : Les préfectures publient chaque année les loyers de référence, les loyers de référence minoré et les loyers de référence majoré pour chaque zone géographique concernée.
- Fixation des plafonds de loyers : Les plafonds de loyers sont calculés à partir des loyers de référence. Ils sont établis par mètre carré de surface habitable. Il existe trois types de plafonds de loyers : le loyer de référence, le loyer de référence minoré (loyer plancher) et le loyer de référence majoré (loyer plafond).
- Vérification par le locataire : Le locataire peut vérifier si le loyer qu’il paie respecte les plafonds de loyers en consultant les loyers de référence établis par la préfecture. Il peut également demander conseil à l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige.
- Contrôle par les autorités : Les préfectures sont chargées de contrôler que les propriétaires respectent les plafonds de loyers. Elles peuvent effectuer des contrôles sur les annonces de location et demander aux propriétaires de justifier le montant du loyer pratiqué.
Sanctions en cas de non-respect
Les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers peuvent être sanctionnés par une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Ils peuvent également être contraints de rembourser au locataire le trop-perçu sur le loyer.
Impact de l’encadrement des loyers
- Maîtrise des prix : L’encadrement des loyers peut contribuer à limiter la hausse excessive des loyers, ce qui peut être particulièrement bénéfique dans les zones où les prix ont tendance à augmenter rapidement.
- Accessibilité au logement : En stabilisant les prix des loyers, cette mesure peut rendre le logement plus abordable pour les ménages à revenu modeste ou moyen, favorisant ainsi l’accès à un logement décent.
- Stabilité résidentielle : En limitant les fluctuations des loyers, l’encadrement peut offrir aux locataires une plus grande sécurité et stabilité résidentielle, en réduisant le risque de déménagements fréquents dus à des hausses soudaines de loyer.
- Impact sur l’offre de logements : L’encadrement des loyers peut décourager les propriétaires d’investir dans le marché locatif, ce qui pourrait réduire l’offre de logements disponibles à long terme.
- Effets sur l’investissement immobilier : Dans certaines situations, l’encadrement des loyers peut avoir des implications sur l’investissement immobilier, pouvant influencer les décisions d’investissement des propriétaires et des promoteurs immobiliers.
- Équilibre entre locataires et propriétaires : Trouver un équilibre entre la protection des locataires contre des loyers excessifs et la préservation de l’incitation à investir dans le logement locatif est souvent un défi pour les gouvernements.
Conclusion
En résumé, l’encadrement des loyers représente un mécanisme complexe destiné à contrôler les tarifs des loyers. Il assure que les loyers pratiqués sur le marché locatif demeurent dans les limites fixées par les autorités et préserve les locataires contre les augmentations excessives. Sa mise en œuvre nécessite une gestion minutieuse afin d’atteindre ses objectifs sans perturber le marché immobilier.
