Les charges sociales applicables sur les plus-values à court terme dans une SARL de famille
Sommaire
- Le régime des plus-values pour les locations en meublé professionnelles (LMP)
- Le régime des plus-values pour les locations en meublé non professionnelles (LMNP)
- Une exonération d’impôt sans conséquences sur les cotisations sociales
Lors de la revente d’un bien, une plus-value immobilière peut être dégagée. Il s’agit de la différence entre le prix de vente et celui de l’acquisition de départ.
Selon que la société loue en meublé professionnel ou en meublé non professionnel, la plus-value sera imposée différemment.
En effet, les associés de la SARL sont soumis au régime des professionnels sur les plus-values s’ils effectuent de la location meublée professionnelle, ou au régime des particuliers si la location meublée est non professionnelle.
Le régime des plus-values pour les locations en meublé professionnelles (LMP)
La location en meublé professionnelle dépend du régime fiscal des professionnels.
Ce statut suppose de réunir deux conditions :
- Le total des loyers des locations meublées doit dépasser 23 000 euros par an ;
- Les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer (incluant les salaires, pension de retraite…).
Si ces conditions ne sont pas respectées, le régime sera requalifié en location en meublé non professionnelle.
L’imposition sur la plus-value immobilière dans le cadre d’une LMP, est basée sur les plus-values immobilières réalisées par un professionnel.
La plus value concerne ici la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble (en déduisant les amortissements comptables pratiqués).
Il faut néanmoins distinguer deux régimes de plus-values :
- La plus-value sur le long terme :
Il s’agit de la plus-value qui constate l’évolution de la valeur du bien depuis son achat. Elle est taxable à 12,8%, mais le loueur peut en être exonéré après une exploitation de 15 ans en LMP, Il reste cependant redevable des prélèvements sociaux au taux de 17,20% sur cette plus-value.
- La plus-value sur le court terme :
Elle correspond aux amortissements réalisés sur le bien détenu depuis plus de deux ans.
Pour ces deux régimes, il existe une exonération d’impôt sur le revenu, prévu par l’article 151 septies du CGI.
Lorsque la LMP est exercée depuis plus de cinq ans, et que les recettes sont inférieures à 90 000 euros, le loueur bénéficie d’une exonération totale. Si les recettes varient entre 90 000 et 126 000 euros, l’exonération sera partielle.
ATTENTION : Cela ne concerne en aucun cas les cotisations sociales, qui elles devront être réglées par le loueur.
Au 1er janvier 2021, les LMP seront soumis aux cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux.
À compter de 2021, la plus-value à court terme (qu’elle soit ou non exonérée fiscalement), sera soumise aux cotisations sociales (sécurité sociale des indépendants) à un taux compris entre 35% et 45% (contre 17,20% pour les prélèvements sociaux), sans aucune exonération. Ce taux s’applique sur un revenu net des cotisations sociales.
Le régime des plus-values pour les locations en meublé non professionnelles (LMNP)
La location en meublé non professionnelle est fréquemment utilisée pour investir dans l’immobilier, notamment par le biais d’une SARL de famille.
Afin d’obtenir ce statut, il est nécessaire de réunir plusieurs conditions :
- L’ensemble des revenus de location doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 euros par an ;
- L’ensemble des revenus de location doivent représenter moins de 50% du revenu global du loueur (cette activité ne doit pas devenir son activité principale).
L’imposition sur la plus-value immobilière dans une LMNP est basée sur la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. Par défaut, elle sera taxable à l’impôt sur le revenu à 19%, et aux prélèvements sociaux à 17,20%.
Ce régime peut être intéressant, car il existe un abattement sur l’impôt en fonction de la durée de détention du bien. Il est donc possible d’être totalement exonéré de l’impôt sur le revenu en détenant un immeuble depuis 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Si la vente a lieue avant ces délais, le taux d’abattement sera partiel.
Une exonération d’impôt sans conséquences sur les cotisations sociales
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Les cotisations sociales s’appliquent aux plus-values à court terme des LMP. Cependant, l’application d’un régime d’exonération d’impôt est sans conséquences sur les cotisations sociales. Même lorsqu’il est possible de l’exonérer d’impôt, la plus-value à court terme reste assujettie aux cotisations sociales. C’est ce qui rend ce régime moins intéressant que celui du LMNP qui lui, peut obtenir une exonération des cotisations sociales.
