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Quel régime TVA immobilière applicable ?

Quel régime TVA immobilière applicable ?

Sommaire :

Qu’est-ce que la TVA immobilière ?

La TVA immobilière est un impôt perçu par l’État au titre d’une opération de vente immobilière. Il peut s’agir de la vente d’un logement tout comme cela peut concerner la vente de terrains à bâtir. 

Conseil du spécialiste : une gestion optimale de la TVA immobilière peut permettre à votre entreprise de limiter les risques de contrôle fiscal, et créer un effet de levier pour vos investissements.

Attention : la fiscalité peut être lourde de conséquences si elle n’a pas été bien appréhendée. Plusieurs questions peuvent survenir, et en cela, le conseil et l’assistance d’un avocat est indispensable pour vous accompagner dans vos démarches.

En effet, une gestion optimale de la TVA immobilière peut permettre à votre entreprise de limiter les risques de contrôle fiscal, et peut parfois même être un effet de levier pour vos investissements. 

 

Comment s’applique la TVA immobilière ? 

Les ventes d’immeubles sont en général soumises aux droits d’enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d’enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

L’article 257 7° du Code général des impôts, dispose que les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

  • Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir
  • Les ventes d’immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d’apport en société, de parts d’intérêt ou d’actions 
  • Les cessions par le constituant dans le cadre d’un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens 
  • Les livraisons à soi-même d’immeubles

 

Quelle TVA immobilière depuis la réforme de 2010 ? 

La TVA immobilière a fait l’objet d’une profonde réforme début 2010, pour se mettre en conformité avec le droit communautaire. Ainsi, la soumission à la TVA immobilière devient la règle lorsque le vendeur est un assujetti et l’exception pour le vendeur non assujetti.

De plus, concernant l’application de la TVA, il faut aujourd’hui distinguer deux cas :

 

  • Dans le cas d’une cession entre particuliers :

 

Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09 %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements), pas la TVA.

 

  • Dans le cas de terrains vendus par un professionnel :

 

Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. 

Ainsi, les ventes réalisées par les particuliers ne sont soumises à TVA que dans deux hypothèses :

  • les livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire,
  • les livraisons à soi-même de certains immeubles sociaux

De surcroît, désormais, le redevable de la taxe est toujours l’acquéreur. La réforme a ainsi mis un terme à l’inversion de redevable pour les terrains à bâtir. Lorsque le vendeur est un assujetti, toute vente d’immeuble est imposée lorsqu’elle intervient dans les 5 ans qui suivent l’achèvement.

D’autre part, le régime de la TVA sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à TVA, alors qu’il n’a pas pu déduire la taxe en amont. Ainsi, désormais, il n’y a plus d’application systématique de la TVA sur marge.

 

Quid des exceptions ? 

La réforme de 2010 a introduit, sous l’article 260-5° bis Code général des impôts (CGI), la possibilité pour les vendeurs d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans et de terrains non  à  bâtir,  d’opter  pour  l’imposition  de  leur  cession  à  la  TVA  et  d‘écarter  ainsi l’exonération prévue par l’article 261-5 du même code. 

Conseil du spécialiste : L’intérêt d’une telle option tient essentiellement au fait que l’assujetti pourra récupérer la TVA payée (on parle de droit à déduction de TVA) sur l’ensemble des frais et charges engagés à propos de l’immeuble : factures d’entretien, travaux éventuels, etc.

 

Conclusion : Comment réduire sa TVA ?

  • Vous pouvez investir afin de réaliser des achats amortissables sur lesquels vous récupérerez la TVA. 
  • Vous pouvez augmenter les dépenses soumises à la TVA faisant ainsi mécaniquement baisser le solde de TVA à reverser à l’Etat. Il est souhaitable pour y parvenir de passer sur l’entreprise les dépenses que vous supportez à titre personnel, tout en évitant l’abus de bien social.

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité immobilière se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements. Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.

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