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Promoteur immobilier: quel statut juridique ?

Promoteur immobilier: quel statut juridique ?

Si vous désirez effectuer de la promotion immobilière, il faut être en mesure de connaître le marché local de l’immobilier, mais plus important encore : il est nécessaire de cerner les bases légales de l’activité.

Ces bases légales passent inévitablement par la qualification du statut juridique du promoteur, l’étude de ses obligations, et la nature de son régime juridique. 

Depuis 2010, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) regroupant les promoteurs français donne la définition suivante du promoteur : « Le promoteur est un maître d’ouvrage qui prend l’initiative de la réalisation du bâtiment qu’il destine à la vente, réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Initiateur, responsable et pilote de l’opération, il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage ». Ainsi, la FPI a-t-elle tenté de qualifier juridiquement le statut du promoteur immobilier, en le désignant nécessairement comme un maître d’ouvrage.

Le promoteur immobilier est un professionnel de la construction dont le rôle est de vendre des espaces construits. Il pilote les opérations de construction, de la conception du projet à la commercialisation des lots en passant par la recherche de financement. 

Au sens strict, le droit ne donne pas de définition juridique du promoteur immobilier, car il s’agit davantage d’une notion économique. Néanmoins, il le définit de manière indirecte par le truchement du contrat de promotion immobilière. Ainsi, l’article 1831 du Code civil, repris à l’article L. 221-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dit “Promoteur immobilier” s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ». 

À première vue, seul compte le contrat et peu importe la personne du cocontractant. Pourtant, le texte ajoute des obligations qui pèsent spécifiquement sur le promoteur, ce qui justifie qu’on ne se désintéresse pas de lui. 

Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792 à 1792-3 du Code civil (responsabilité décennale) : « Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage ». 

 

Dès lors, eu égard à cette analyse de la relation entre le maître d’ouvrage et le promoteur immobilier, il convient de se demander quel est le statut juridique du promoteur immobilier ? De quelles obligations disposent-ils ? Quels sont les principaux traits de son régime juridique ?  

Les pouvoirs et les obligations principaux du promoteur immobilier

Quand une personne conclut un contrat de promotion immobilière, cela fait du cocontractant un promoteur et le soumet par conséquent aux règles qui le régissent, notamment pour la détermination de ses pouvoirs et de ses obligations. 

D’abord, « le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme », étant entendu que les emprunts et les actes de disposition requièrent pour la lier un mandat exprès de la coopérative (C. civ., art. 1831-2). 

À l’opposé, dans la limite de ces pouvoirs, les actes passés par le promoteur au nom du maître de l’ouvrage l’engagent. Les obligations du promoteur résultent quant à elles de la définition même du contrat de promotion (C. civ., art. 1831-1). Il doit faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder lui-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. 

Autrement dit, c’est lui qui prend pratiquement en charge les diverses opérations nécessaires pour la réalisation du programme. Il s’infère en outre de l’article L. 222-3, alinéa 9, qu’il doit apporter une garantie pour la bonne exécution de sa mission ; ses modalités sont précisées aux articles R. 222-9 à R. 222-14 du Code de la construction et de l’habitation.

 

L’analyse de la responsabilité du promoteur immobilier

L’obligation de résultat imposée à un professionnel

Une obligation de résultat est imposée au promoteur immobilier, selon la jurisprudence. En effet, il est tenu d’une obligation de résultat l’obligeant à livrer des locaux et équipements qui soient exempts de vices. Au sens notamment de l’article 1792 du Code civil, il semble que la jurisprudence cherche à sanctionner le professionnel qui cherche à se dissimuler aux fins d’échapper aux responsabilités encourues par les constructeurs. Le professionnel est présumé évidemment connaître les risques, et il se doit de les garantir. 

Cette obligation de résultat n’est pas cantonnée à la construction sans vices. La jurisprudence élargit ce développement puisque le promoteur est aussi tenu d’une obligation de résultat concernant la conformité du projet aux prescriptions réglementaires. Il est en effet censé connaître la réglementation applicable. Il est aussi tenu d’une obligation de résultat de livrer les locaux de dimensions sensiblement conformes aux prévisions du plan financier établi antérieurement. Il est aussi tenu de respecter les délais qui ont été promis. 

 

Le régime de la responsabilité du promoteur

Comme nous l’avons vu, le promoteur immobilier est soumis à de nombreuses obligations de résultat. Le promoteur ne pourra se libérer de cette obligation de résultat qu’en établissant la force majeure ou la faute du maître de l’ouvrage. 

La responsabilité du promoteur prend la forme des responsabilités auxquelles elle se substitue. Par exemple, elle pourra être prononcée in solidum dans le cas où le promoteur ait été tenu avec l’architecte et l’entrepreneur à réparer les malfaçons. La jurisprudence rappelle en effet que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer dans sa totalité, peu important que leurs responsabilités résultent d’obligations qui soient distinctes. Aussi, pourra entraîner une indemnité toute responsabilité résultant d’une inexécution contractuelle des prestations prévues. 

 

En présence d’une situation litigieuse dans le cadre de l’exécution (ou de son inexécution) d’un contrat de promotion immobilière, le recours à un avocat est important afin d’aiguiller les choix du client. Un avocat vous permettra de définir vos priorités. Ainsi, le cabinet de Me. Wilfrid SCHAEFFER est parfaitement compétent pour vous accompagner dans vos démarches, et ce quelles que soient vos problématiques afin de répondre au mieux à vos besoins.

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