Taxe foncière, taxe d’habitation, IFI : Ce que vous devez payer (ou pas)
En tant qu’avocat spécialisé en fiscalité immobilière, il est essentiel d’éclairer les propriétaires sur les principales taxes immobilières applicables en 2025 : taxe foncière, taxe d’habitation et impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Voici un panorama des règles, calculs, exonérations et obligations déclaratives à connaître pour anticiper vos impôts fonciers.
Sommaire :
I. La taxe foncière
1. Qu’est-ce que c’est ?
La taxe foncière concerne tous les propriétaires de biens immobiliers (maisons, appartements, parkings, terrains bâtis ou non bâtis) au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle s’applique aussi bien aux particuliers qu’aux sociétés civiles immobilières.
2. Mode de calcul
Le montant de la taxe foncière résulte de la multiplication de la valeur locative cadastrale du bien (loyer annuel théorique, diminué d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les propriétés bâties) par le taux d’imposition voté chaque année par la commune et l’intercommunalité. Toute modification du bien (travaux, extension) est prise en compte à partir du 1er janvier de l’année suivante.
3. Exonérations possibles
Plusieurs dispositifs existent :
- Personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier, sous conditions de ressources (RFR inférieur à 12 704 € pour une part en 2025, majoré de 3 393 € par demi-part) ;
- Personnes invalides (titulaires de l’ASI, AAH ou pension d’invalidité ≥ 40 %) sous conditions de ressources et de résidence principale ;
- Constructions neuves : exonération de 2 ans pour la part communale/intercommunale ;
- Travaux d’économie d’énergie : exonération partielle ou totale pendant 5 ans, sous conditions ;
- D’autres exonérations concernent les logements vacants involontairement, certains logements sociaux, ou encore des situations spécifiques (zones SEVESO, entreprises innovantes, etc.) ;
4. Revalorisation en 2025
Pour 2025, la revalorisation forfaitaire de la valeur locative cadastrale sera appliquée, entraînant une hausse mécanique de la taxe foncière. Le taux exact de revalorisation n’est pas encore fixé, mais il est traditionnellement indexé sur l’inflation et pourrait dépasser 3 %.
II. La taxe d’habitation
1. Abolition pour la résidence principale
Depuis 2023, la taxe d’habitation n’est plus due sur la résidence principale pour tous les contribuables. Elle subsiste uniquement pour les résidences secondaires et certains logements vacants.
2. Maintien pour les résidences secondaires
Les propriétaires de résidences secondaires continuent de payer la taxe d’habitation, dont le montant dépend de la valeur locative et des taux votés localement. Certaines communes peuvent appliquer une majoration dans les zones tendues pour lutter contre la pénurie de logements.
3. Majorations en zones tendues
Dans les zones dites « tendues », la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être majorée jusqu’à 60 % par délibération municipale, afin d’inciter à la mise en location des logements vacants.
4. Comment la contester ?
En cas d’erreur (logement inoccupé, erreur de surface, etc.), il est possible de contester la taxe d’habitation auprès de l’administration fiscale via votre espace personnel sur impots.gouv.fr ou par courrier recommandé, en fournissant les justificatifs nécessaires.
III. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
1. Seuil d’entrée : 1,3 million €
L’IFI concerne les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
2. Patrimoine taxable et exonérations
Sont imposables : biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via SCI, parts de sociétés immobilières), situés en France et à l’étranger pour les résidents fiscaux français. Certains biens sont exonérés (biens professionnels, bois et forêts sous conditions, biens ruraux loués à long terme). Les dettes afférentes à l’acquisition, la réparation ou l’entretien des biens sont déductibles, sous réserve de certaines limitations.
3. Déclaration, contrôle et optimisation
La déclaration IFI s’effectue en même temps que la déclaration de revenus, sur l’espace en ligne impots.gouv.fr. Il convient de fournir une évaluation précise des biens et des dettes déductibles. L’administration peut contrôler la valorisation et réclamer des justificatifs. Des stratégies d’optimisation existent (démembrement, donation, acquisition en usufruit, etc.), à étudier au cas par cas.
IV. Obligations déclaratives
1. Déclaration d’occupation du bien
Depuis 2023, tous les propriétaires doivent déclarer l’occupation de leurs biens immobiliers (occupant, locataire, vacant) sur leur espace particulier impots.gouv.fr, sous peine de sanctions en cas d’omission ou d’erreur.
2. Calendrier fiscal 2025
- Début de la déclaration en ligne : 10 avril 2025 ;
- Date limite de déclaration papier : 20 mai 2025 ;
- Les avis d’imposition (taxe foncière, IFI) sont envoyés à partir de juillet 2025 ;
3. Risques en cas de non-respect
Le non-respect des obligations déclaratives (omission de déclaration, erreur sur la situation d’occupation, non-déclaration IFI) expose à des pénalités fiscales, intérêts de retard, voire à des majorations en cas de mauvaise foi.
Conclusion
La fiscalité immobilière en 2025 demeure complexe et évolutive. Anticiper ses obligations, vérifier son éligibilité aux exonérations et respecter le calendrier fiscal sont essentiels pour optimiser sa situation et éviter tout risque contentieux. Pour toute situation particulière, il est recommandé de consulter un avocat fiscaliste ou un notaire afin d’obtenir un conseil personnalisé et sécurisé.
