Les problèmes de voisinage liés à la clôture d’un bien immobilier

> Le droit de clore un bien immobilier

Tout propriétaire est en droit de clore son bien, comme le stipule l’article 647 du Code Civil.

Il est même vivement conseillé aux propriétaires de fonds contigus de faire borner leur propriété pour éviter tout conflit de voisinage lié à leur délimitation.

Toutefois, il faut respecter les règles posées en la matière, et ne pas exercer ce droit de façon abusive.

> Les règles relatives aux clôtures séparatives en ville

Dans les villes et les faubourgs, le propriétaire d’un bien peut contraindre son voisin à contribuer à construire ou réparer une clôture séparant leurs propriétés. Ce principe fait l’objet de l’article 663 du Code Civil.

La hauteur de ladite clôture est fixée par les règlements ou usages en vigueur dans la région.

A défaut de règlements ou d’usages clairement établis, il est admis que le mur de séparation doit mesurer au minimum 3 mètres 20 dans les villes de 50 000 habitants et plus, et 2 mètres 60 dans les autres.

> Les abus : les cas de clôture édifiée pour nuire au voisin

Il y a abus du droit de clore son bien immobilier lorsqu’un propriétaire édifie une clôture dans le seul but de nuire à un voisin : la jurisprudence considère en effet qu’« un propriétaire ne peut édifier une clôture qui ne présenterait aucune utilité réelle dans le seul but de nuire à son voisin ».

On peut citer à titre d’exemple le fait d’édifier un mur garni de fer barbelé en représailles aux mauvaises odeurs provenant de l’élevage des bestiaux du voisin (Cass. Civ.3, 30 oct 1972).

> Les abus : les cas de clôture édifiée pour empêcher le voisin d’accéder à son fonds

De même, le droit de clore son bien immobilier ne peut avoir pour effet d’empêcher un voisin d’accéder librement à sa propriété.

Ce principe s’applique lorsque la propriété du voisin est enclavée.

Il en est ainsi, selon la jurisprudence, lorsqu’un voisin a posé une chaîne cadenassée à l’entrée de sa propriété, rendant ainsi incommode l’accès au chemin menant à la propriété de son voisin (Cass.civ.3, 5 décembre 1972).

Dans ce cas, le propriétaire du fonds enclavé est en droit de réclamer à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété, moyennant le paiement d’une indemnité (art 682 du Code Civil).

> Les abus : les cas de clôture privant le voisin du droit à la vue

Dans un arrêt du 3 mars 2008, La Cour d’Appel d’Aix a apporté des précisions utiles sur les troubles de voisinage dus à des plantations, notamment lorsqu’elles constituent un obstacle à la vue.

Les juges ont qualifié la hauteur supérieure à 3 mètres de trois cyprès qui masquaient la vue d’un voisin sur le village de Saint-Paul-de-Vence de trouble anormal de voisinage. Ils ont condamné le propriétaire à réduire la hauteur de ses arbres à un niveau où il ne peuvent pas gêner la vue, c’est à dire à la hauteur autorisée par l’art 671 du Code Civil en matière de plantations limitrophes.

> Le cas particulier de la mitoyenneté

La mitoyenneté, source de nombreux conflits, est une forme de copropriété qui s’applique principalement aux murs, mais aussi à d’autres formes de clôture telle que les haies, palissades etc. Chacun des deux voisins propriétaires d’un terrain contigu est propriétaire de la clôture.

La mitoyenneté repose notamment sur le principe de répartition des frais d’entretien :

Chacun des copropriétaires doit contribuer aux diverses charges occasionnées par la clôture mitoyenne. A ce titre, chacun doit participer à la réparation et à la reconstruction du mur, s’il y a lieu.

Les voisins doivent décider d’un commun accord des travaux à effectuer. La décision des deux voisins porte sur le choix des matériaux, des couleurs, du montant des travaux et de l’entrepreneur.

À défaut d’entente, l’autorisation du Tribunal de Grande Instance est nécessaire.

Les travaux du mur sont à leurs frais et sont répartis proportionnellement aux droits de chacun.

Le copropriétaire d’un mur mitoyen ne pourra se soustraire à ses obligations d’entretien, de conservation, de réparation et de reconstruction du mur, qu’en abandonnant ses droits sur la mitoyenneté.

Cette renonciation devra résulter d’un acte notarié, publié à la conservation des hypothèques afin de rendre l’abandon opposable aux futurs acquéreurs.

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