Comment savoir si le loyer est bien adapté au prix du marché ? Estimations
Vous envisagez de mettre en location un bien immobilier sans vraiment connaître les loyers de votre quartier ou de votre commune. Comment estimer alors, selon la réalité du marché, le juste loyer d’un logement en location ?
Dans un premier temps, consultez les bases de données spécialisées telles que l’observatoire Clameur (clameur.fr) qui fournit en libre accès les loyers de marché de 3 054 villes. Vous pouvez également vous renseigner gratuitement sur le site de l’OLAP, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (observatoire-des-loyers.fr) ainsi qu’auprès des ANIL, Agences départementales d’Information Logement (anil.org). Ces premiers résultats demanderont à être comparés puis approfondis.
Suivant les qualités et les défauts du logement, vous aurez à affiner le montant du loyer. Evaluez tout d’abord la situation de l’immeuble. Ainsi, le centre-ville, la proximité des transports, commerces ou écoles sont valorisants pour des appartements familiaux. À l’inverse, un logement isolé de tout sera pénalisé. Evaluez ensuite la qualité et l’ancienneté de l’immeuble. Le neuf ou le récent ne signifient pas toujours un loyer plus élevé, sauf si le logement répond à des qualités de construction permettant des économies d’énergie. Vous aurez à réaliser ensuite l’inventaire des équipements et des services de l’immeuble : un ascenseur pour un logement à partir du 3ème étage, une cave, un parking, une conciergerie, un interphone ou un digicode, le chauffage central, seront des points positifs. Enfin, l’intérieur de l’appartement : des installations en bon état, des peintures récentes, une cuisine équipée, une terrasse ou un balcon pèseront positivement dans l’estimation. Si au contraire, les murs sont en mauvais état, l’installation électrique et la plomberie sont vétustes, l’appréciation se verra réduite. De plus, les résultats des diagnostics énergétiques entrent, eux aussi, en ligne de compte. Une enquête réalisée par LocService montre que le montant des loyers se réduit de 12% entre un logement classé A et un logement équivalent classé G. Concernant les logements loués meublés, l’ensemble des aménagements ainsi que la qualité du mobilier sont à évaluer, ceci expliquant des variations de 20 à 40% pour certains loyers.
En dernier lieu, vous pouvez chercher dans votre voisinage des biens qui soient comparables afin de vérifier si le loyer retenu est en cohérence avec le marché. Ces informations chiffrées sont accessibles en examinant les annonces immobilières des particuliers et des agences, dans la presse spécialisée, la presse régionale, ainsi que sur Internet. Enfin, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier. Celui-ci estimera gratuitement le montant du loyer, comme il a coutume de le faire pour un logement en vente.
