Les facteurs locaux de commercialité
Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un local commercial, vous devez vous intéresser aux facteurs locaux de commercialité. Selon l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953, les facteurs locaux de commercialité résultent de « l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier (…) ».
Ces facteurs peuvent être améliorés ou dégradés par rapport à la date d’entrée dans les lieux. Ils sont constitués de plusieurs éléments qui, en terme d’amélioration, peuvent être : l’ouverture d’une station de métro, l’arrivée d’une grande enseigne, des constructions importantes entraînant une augmentation de la population locale, etc.
En son article 23-6, ce décret prévoit que le loyer devra être déplafonné lors du renouvellement du bail, si une modification « notable » (amélioration ou dégradation) d’un élément composant les facteurs locaux de commercialité, était constatée.
Ils peuvent donc être invoqués comme motif de déplafonnement lors du renouvellement du bail. Ce qui permettra une fixation du loyer à la valeur locative, étant précisé qu’une amélioration de ces facteurs n’induit pas nécessairement une augmentation de la valeur locative ou l’inverse. Toutefois, ces modifications doivent être étudiées au cas par cas et transposées au commerce exercé dans le local, une modification pouvant être considérée comme une amélioration pour un commerce et une dégradation pour un autre commerce, dans un même quartier (déplacement d’une sortie de métro par exemple).
En cas de dégradation de ces facteurs, le locataire également pourra obtenir un déplafonnement du loyer, la jurisprudence ayant estimé que la notion de « modification notable » pouvait être en faveur du propriétaire, comme du locataire (Cassation 3ème Ch. Civ, 13.07.99 ; Gaz Pal 18.09.99).
Enfin, lors de la révision triennale, la modification des facteurs locaux de commercialité causera un déplafonnement du loyer, si l’une des parties au bail justifie que cette modification peut entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative et a eu une retentissement certain sur l’activité commerciale exercée dans le local.
