Procédure d’explusion :
La responsabilité de l’état en cas de retard ou de refus d’accorder le concours de la force publique
Dans l’hypothèse où un locataire ne règle pas les loyers et charges locatives dus au titre de ses obligations stipulées au contrat de bail liant les parties, le propriétaire-bailleur n’a d’autre choix que d’engager une procédure afin de disposer d’un titre exécutoire opposable à son locataire.
La procédure commence par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
S’agissant d’un bail d’habitation, le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de cette signification pour régulariser sa situation et régler ses arriérés et d’un mois seulement en cas de bail commercial.
En cas de carence, le propriétaire-bailleur peut assigner son locataire, y compris en référé, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et en l’état de la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du ou des locataires et celle de tous occupants de son (leur) chef.
Après signification de cette décision et d’un commandement de quitter les lieux et en cas de résistance du ou des locataires, le Commissaire de Justice poursuivant n’a d’autre choix que de signifier des réquisitions à la Préfecture en vue d’obtenir le concours de la force publique, sans lequel aucune expulsion n’est possible.
Que se passe-t-il lorsque le Préfet n’accorde pas ce concours ou tarde à l’accorder ?
Sommaire :
- I. La responsabilité de l’Etat : principe et limitation
- II. La procédure devant les Juridictions administratives
I. La responsabilité de l’Etat : principe et limitation
En cas de silence gardé par la Préfecture à l’issue du délai d’un deux mois à compter de la signification des réquisitions aux fins de concours de la force publique, l’Etat engage sa responsabilité.
Ce délai de deux mois est donc essentiel puisque son expiration marque le début de la période d’engagement de la responsabilité de l’Etat.
En effet, les décisions de justice sont rendues au nom du peuple français et comportent une formule exécutoire, obligeant l’Etat à prêter son concours.
Dans ces conditions, l’Etat va se substituer au locataire dans le paiement des indemnités d’occupation et charges locatives sur le locataire, à compter de l’expiration du délai de deux mois précité, et ce jusqu’à la date d’expulsion définitive du ou des locataires des lieux loués.
Le point de départ de la responsabilité de l’Etat peut toutefois être prorogé dans le temps, si l’expiration de ce délai de deux mois intervient pendant la trêve hivernale, qui s’étend en principe chaque année du 1er novembre au 1er avril de l’année suivante.
Dans ce cas, l’Etat ne sera responsable qu’à compter de l’expiration de cette trêve hivernale, soit à compter du 1er avril, dès lors qu’en tout état de cause, même si l’expulsion avait pu intervenir sur le papier du fait du concours de la force publique accordé par le Préfet, elle n’aurait pu, de toutes façons, être effective par l’effet de la loi qui suspend toutes les procédures d’expulsion pendant les mois d’hiver.
Enfin, l’indemnité à laquelle peut prétendre le propriétaire-bailleur qui se heurte à un refus ou retard de concours de la force publique, n’est pas limitée aux seules indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer, telles que fixées par le titre exécutoire, mais comprend également :
– les charges locatives non réglées par le locataire depuis l’expiration du délai de deux mois à compter des réquisitions signifiées par le Commissaire de Justice,
– Les taxes récupérables sur le locataire, notamment la taxe des ordures ménagères,
– le montant des dégradations des lieux loués,
– des dommages-intérêts supplémentaires si le préjudice est caractérisé et justifié (trouble de jouissance, trouble dans les conditions d’existence…etc…).
II. La procédure devant les Juridictions administratives
L’intérêt de cette procédure devant le Tribunal Administratif est double :
– D’une part, le propriétaire-bailleur, privé depuis longtemps, parfois des années, d’une rentabilité locative juste et légitime du bien immobilier lui appartenant et ayant dû faire face à des frais de procédure importants, se retrouve souvent sans aucune ressource s’il n’a pas pris le soin au moment de la conclusion du contrat de bail de contracter des garanties, notamment par le truchement d’une assurance de loyers impayés ou, pour les locataires ayant les revenus les plus modestes, d’une garantie Visale.
L’Etat étant par nature solvable, cette procédure va permettre au propriétaire de percevoir une indemnisation sur toute la période durant laquelle la responsabilité de l’Etat est engagée, visée plus haut (cf. supra : 1).
– D’autre part, la procédure administrative présente un autre intérêt, non négligeable, puisqu’elle va faire pression sur la Préfecture pour accorder le concours de la force publique en vue de l’expulsion du locataire indélicat et ainsi mettre un terme à la période de responsabilité de l’Etat.
L’octroi de la force publique va ainsi avoir un effet libérateur pour l’Etat et stopper l’hémorragie financière, en mettant fin à la responsabilité de l’Etat.
En pratique, la règle selon laquelle le Tribunal Administratif ne se saisit pas directement, sans lier préalablement le contentieux, s’applique et il convient dans un premier temps, de solliciter une indemnisation auprès du Préfet en lui adressant par lettre recommandée AR un recours gracieux chiffrant cette demande.
L’absence de réponse du Préfet dans les deux mois fait naître une décision implicite de rejet qu’il est possible de déférer en annulation devant le Tribunal Administratif, à l’intérieur d’un nouveau délai de deux mois.
En pratique, il n’est pas rare que la Préfecture propose, avant l’engagement de la procédure ou en cours de procédure contentieuse devant le Tribunal Administratif, de signer un accord transactionnel, valant jusqu’à une date déterminée, sans préjudice de la période postérieure, tant que l’expulsion n’est pas effective.
Cette procédure devant le Juge administratif, visant à l’engagement de la responsabilité de l’Etat en cas de refus de concours de la force publique ou de retard dans l’octroi de la force publique pour permettre l’expulsion d’un locataire est l’un des rares leviers laissé à la disposition du propriétaire-bailleur confronté à la résistance et la mauvaise foi du locataire dans le paiement de son loyer.
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