Quelle TVA pour les marchands de bien ?
L’activité de marchand de biens offre la possibilité d’acheter et de revendre des biens immobiliers. Cependant, la TVA liée à cette activité est souvent mal comprise, tant par le grand public que par les professionnels qui souhaitent se lancer dans des opérations d’achat-revente immobilier.
Il existe deux types de TVA applicables aux marchands de biens : la TVA sur marge et la TVA sur le prix total.
La TVA sur marge est applicable aux marchands de biens lorsqu’ils achètent des biens immobiliers auprès de vendeurs non assujettis à la TVA, tels que des particuliers. Dans ce cas, la TVA est calculée uniquement sur la marge réalisée entre le prix d’achat et le prix de revente, sans être facturée à l’acheteur final. La CJUE (CJUE, 30 septembre 2021, Affaire C-299/20, Icade Promotion Logement SAS c/ Ministre de l’Action et des Comptes publics), confirmée par une réponse ministérielle du 1er février 2022, a précisé que la TVA sur marge ne peut s’appliquer que si le bien revendu est identique à celui acquis, sans transformation ni division (terrain ou immeuble). Toute modification physique ou juridique entre l’achat et la revente rend inapplicable ce régime.
Ces décisions renforcent la prudence à adopter avant d’opter pour la TVA sur marge, en particulier pour les terrains à bâtir.
En revanche, la TVA sur le prix total s’applique lorsque le marchand de biens acquiert un bien auprès d’un vendeur assujetti à la TVA, comme un promoteur immobilier. Le marchand de biens peut alors récupérer la TVA payée lors de l’achat et la facturer à l’acheteur final lors de la revente du bien.
Il est donc essentiel de comprendre les différences entre ces deux régimes de TVA et de choisir l’option qui correspond le mieux au type d’activité.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats, spécialisé en droit immobilier, peut vous accompagner dans toutes les étapes de vos opérations en tant que marchand de biens. Grâce à notre expertise approfondie en matière de TVA applicable aux marchands de biens, nous sommes en mesure de vous guider dans la négociation des termes du contrat, en veillant à la protection de vos intérêts fiscaux.
Nous sommes également en mesure de vous assister dans les démarches administratives et fiscales indispensables pour une vente immobilière conforme aux règles en vigueur.
Sommaire :
- I. Le statut fiscal des marchands de biens : définitions
- II. Assujettissement à la TVA pour les marchands de biens
I – Le statut fiscal des marchands de biens : Définition
Il est essentiel de comprendre la définition fiscale du statut de marchand de biens afin de déterminer si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Cette classification entraîne diverses conséquences, notamment en ce qui concerne l’application spécifique de la TVA aux marchands de biens.
Il existe deux situations qui peuvent vous qualifier en tant que marchand de biens.
Vous faites une déclaration explicite en tant que marchand de biens auprès de l’administration fiscale en vous inscrivant au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et en remplissant une déclaration fiscale d’existence.
Même si vous ne vous considérez pas comme marchand de biens, l’administration fiscale peut vous considérer comme tel en fonction de vos opérations pratiques. Par exemple, si vous effectuez régulièrement des achats immobiliers dans le but de les revendre et de réaliser un profit.
Il est donc possible d’être qualifié de marchand de biens même si vous ne l’avez pas déclaré explicitement, tant que vos activités correspondent aux critères établis par l’administration fiscale.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats met à votre disposition une équipe d’avocats spécialisés prêts à vous accompagner tout au long des opérations d’achat-revente immobilier. Nous sommes également en mesure de vous aider à déterminer si vous êtes considéré comme un marchand de biens selon l’appréciation de l’administration fiscale.
II – Assujettissement à la TVA pour les marchands de biens
Le marchand de biens est soumis à l’obligation de collecter la TVA, cependant, le régime de TVA applicable varie en fonction du type d’opérations envisagées. Pour information, le taux normal de TVA est de 20%. Il peut être à 10% pour certains travaux d’amélioration ou d’entretien (hors rénovation énergétique lourde), et de 5,5% pour les travaux dans un logement social ou pour une rénovation énergétique.
A – Régime de TVA pour la revente par un marchand de biens d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans
Lorsque le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens a plusieurs choix. Premièrement, il peut décider de vendre le bien sans appliquer la TVA, ce qui le dispense de cette taxe.
Deuxièmement, il peut opter pour la TVA sur marge, où la taxe est calculée uniquement sur la marge réalisée. Dans ce cas, le prix d’achat du bien et les charges associées sont pris en compte, ainsi que le prix de revente. L’option de la TVA sur marge est avantageuse dans les situations suivantes : lorsque d’importants travaux de rénovation ont été effectués sur l’immeuble et lors de la revente à un particulier qui ne peut pas déduire la TVA pour éviter une augmentation de 20 % du prix.
Cela s’explique par le fait que les travaux sont soumis à la TVA, ce qui peut entraîner une déduction de TVA supérieure au montant de la TVA sur marge. Ainsi, le marchand de biens génère un crédit de TVA sans augmenter le prix d’acquisition pour le particulier.
Troisièmement, il peut appliquer la TVA sur le prix total de la revente, ce qui lui permet de déduire la TVA payée lors de l’acquisition initiale. Opter pour la TVA sur marge est particulièrement avantageux lorsque le marchand de biens achète un bien auprès d’un assujetti à la TVA et le revend à un autre assujetti. Cependant, si l’acheteur final est un particulier, il peut être plus favorable d’opter pour l’exonération de TVA.
B – Régime de TVA pour la revente par un marchand de biens d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans
Lorsque le bien immobilier a été finalisé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est clair : la revente est obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total.
Cela permet au marchand de biens de récupérer la TVA qu’il a payée lors de l’acquisition du bien.
De plus, lors de cette acquisition, le marchand de biens bénéficie d’un avantage fiscal avec un taux réduit de droit de mutation de 0,715 %, au lieu du taux normal de 5,09 %.
Lire aussi :Qu’est-ce que la TVA immobilière ?
C – La TVA sur la revente d’un terrain à bâtir par un marchand de biens
Lorsque le marchand de biens se lance dans l’achat-revente de terrains à bâtir, cette activité est automatiquement soumise à la TVA. Cependant, le marchand de biens a le choix entre deux options : la TVA sur marge et la TVA sur le prix total.
La TVA sur marge, tout comme pour la revente d’un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans, ne permet pas de déduire la TVA payée lors de l’acquisition. Cependant, elle offre la possibilité de réduire le prix de vente si le terrain est vendu à un particulier non assujetti.
En revanche, la TVA sur le prix total permet au marchand de biens de déduire la TVA payée en amont et de bénéficier d’un taux réduit de droit de mutation. Cette option est donc préférable lorsque le terrain à bâtir est revendu à un professionnel assujetti, tel qu’un promoteur immobilier.
Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.
Qu’est-ce que la TVA sur marge dans l’activité de marchand de biens ?
➡ Régime permettant de calculer la TVA uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sans récupération de la TVA en amont.
Dans quels cas la TVA sur marge s’applique-t-elle ?
➡ Si le bien est acheté sans TVA (vendeur non assujetti) et revendu sans modification substantielle.
Quelle est la différence entre TVA sur marge et TVA sur prix total ?
➡ La première ne permet pas de récupérer la TVA sur travaux ; la seconde oui, mais la TVA est calculée sur la totalité du prix de vente.
Quels sont les critères pour bénéficier de la TVA sur marge ?
➡ Identité du bien entre l’achat et la revente (physique et juridique), achat sans TVA, pas de division ni travaux modifiant la nature du bien.
Peut-on appliquer la TVA sur marge à un terrain à bâtir ?
➡ Oui, mais uniquement si le terrain est acquis sans TVA et non modifié avant revente (cf. CJUE Icade).
Quelle TVA s’applique en cas de revente d’un immeuble de moins de 5 ans ?
➡ TVA sur le prix total obligatoire.
Comment la jurisprudence européenne récente impacte-t-elle la TVA des marchands de biens ?
➡ Elle réduit les cas où la TVA sur marge est applicable, notamment en cas de division ou d’aménagements (CJUE 2021, CE 2022).
Est-il possible de récupérer la TVA sur les travaux effectués avant la revente ?
➡ Oui, si la revente est soumise à la TVA sur le prix total. Pas possible en TVA sur marge.
Quelles précautions prendre pour sécuriser le régime de TVA applicable ?
➡ Bien qualifier le vendeur, vérifier si le bien a été modifié, inscrire les mentions fiscales dans l’acte.
Comment optimiser fiscalement une opération de marchand de biens ?
➡ Choisir la TVA sur prix total si l’acquéreur est professionnel, pour déduire la TVA et bénéficier d’un taux réduit de droit d’enregistrement.
Quelle TVA s’applique en cas de revente après division ou rénovation lourde ?
➡ Généralement TVA sur prix total, car le bien est considéré comme transformé.
Quels documents ou justificatifs faut-il conserver ?
➡ Acte d’achat, factures, preuve de l’absence de transformation, déclaration de TVA.
Existe-t-il un régime particulier de TVA pour les ventes en VEFA par un marchand de biens ?
➡ Oui, la TVA sur le prix total s’applique d’office.
Faut-il faire une déclaration spécifique pour appliquer la TVA sur marge ?
➡ Non, mais il faut mentionner expressément ce régime dans l’acte de vente et les déclarations.
En cas de contrôle fiscal, quels points sont vérifiés ?
➡ Nature du bien, identité juridique/physique, conditions de revente, récupération indue de TVA, conformité des actes notariés.
Tableau récapitulatif :
| Régime de TVA | Conditions d’application | TVA récupérable ? | Base de calcul | Taux de droits de mutation | Observations |
| TVA sur marge | Achat sans TVA, bien non modifié (physiquement et juridiquement) | Non | Marge (vente – achat) | 5,09 % | Soumis à conditions CJUE |
| TVA sur prix total | Achat avec TVA, ou revente d’immeuble < 5 ans ou VEFA | Oui | Prix de vente total | 0,715 % (si TVA) | Plus favorable si travaux |
| Exonération TVA | Bien > 5 ans, pas d’option pour la TVA | Non | Aucune (pas de TVA) | 5,09 % | Possible avec particuliers |
Tableau récapitulatif des réformes fiscales :
| Domaine | Changement depuis août 2023 | Impact pour un marchand de biens | Source officielle |
| TVA immobilière | Aucun changement spécifique sur la TVA sur marge, prix total ou exonération | Régime toujours régi par BOFiP BOI-TVA-IMM-10-20-10 et BOI-RES-000069 | BOFiP – BOI-TVA-IMM-10-20-10 |
| Franchise en base de TVA | Instauration d’un seuil unique (25 000 €/27 500 €), mais mesure reportée | Pas d’effet direct pour les sociétés commerciales classiques | Loi de finances 2024 – Art. 11 |
| DMTO (droits de mutation) | Majoration possible à 5 % entre avril 2025 et mars 2028 | Hausse potentielle des frais de mutation (sauf primo-accédants) | Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 – Art. 24 |
| TVA sur travaux | Fin de l’application du taux réduit pour certaines chaudières fossiles ; attestation CERFA non obligatoire dès 2025 | Possible impact sur la récupération ou le calcul de TVA sur travaux | BOFiP – BOI-TVA-LIQ-30-20-95 + Loi finances 2024, art. 26 |
