Résidence principale, secondaire, location : Quelle fiscalité selon l’usage de votre bien ?

août 6, 2025
in Fiscalité
Me Schaeffer

Résidence principale, secondaire, location : Quelle fiscalité selon l’usage de votre bien ?

Sommaire :

I. Résidence principale
II. Résidence secondaire
III. Bien mis en location

I. Résidence principale

Concernant ce type de résidence, la plus-value réalisée lors de la vente est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (article 150 U et suivants du Code général des impôts). Pour que cela soit possible, il faut que :

Le logement doit être la résidence principale au jour de la vente
Le bien doit être occupé de manière effective (une simple déclaration ne suffit pas)
Le délai entre le départ du logement et la vente doit être raisonnable (en général, c’est un an).

De plus, les charges liées à l’entretien, aux travaux ou aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu imposable et ne peuvent pas donner lieu à une déduction fiscale. Cependant il existe certaines exonérations ou dégrèvements de taxe foncière pour quelques catégories (les personnes âgées ou invalides, les nouveaux propriétaires et certaines communes) sous réserve du respect des conditions pour chaque catégorie. Ces catégories sont prévues aux articles 1390 et 1391 B du Code général des impôts.

II. Résidence secondaire

Contrairement à la résidence principale, la taxe d’habitation est toujours due sur une résidence secondaire (article 1407 du Code général des impôts). Aucun dégrèvement n’est accordé, mais la taxe peut être majorée dans les zones tendues (zones de forte demande locative = article 1407 ter du même code) à travers une surcotisation qui peut être décidée par la commune.

En parallèle, la vente d’une résidence secondaire une plus-value imposable. Celle-ci est soumise :

À l’impôt sur le revenu (19%) avec une exonération totale après 22 ans de détention
Aux prélèvements sociaux (17,2%) avec une exonération totale après 30 ans

Les charges liées à l’entretien, aux travaux ou aux intérêts d’emprunt pour une résidence secondaire ne sont pas non plus déductibles et il n’y a aucun avantage fiscal lié à l’occupation ou à la détention.

Enfin, cette résidence secondaire est intégrée à l’actif successoral ou donataire, ce qui la soumet aux droits de succession ou de donation en fonction du lien de parenté et de la valeur du bien (aucun abattement ou avantage spécifique n’est prévu contrairement à certains dispositifs pour la résidence principale).

III. Bien mis en location

En principe, la plus-value immobilière réalisée lors d’une vente d’un bien mis en location est imposable (contrairement à celle réalisée sur une résidence principale). Les biens loués sont soumis au régime général des plus-values immobilières des particuliers. L’imposition ainsi que leur exonération sont identiques à celle des résidences secondaires. Le barème dégressif de l’imposition est aussi identique :

Concernant l’abattement sur l’impôt sur le revenu, il y a un abattement de 6% entre la 6ème et la 21ème année chaque année, puis 4% la 22ème année et donc une exonération par la suite.
Concernant l’abattement sur les prélèvements sociaux, il y a un abattement de 1,65% entre la 6ème et la 21ème année chaque année, puis 1,60% la 22ème année, puis 9% entre la 23ème et la 30ème année chaque année et donc une exonération par la suite.

Des exonérations spécifiques existent dans certains cas (ex. : première vente d’un bien autre que la résidence principale sous conditions, vente au profit d’un organisme social…).

Attention, l’administration fiscale est parfaitement apte à requalifier certaines opérations ou situations si elle estime que l’usage du bien ne corrèle pas avec ce qui est déclaré. Quelques exemples :

Une location meublée régulière peut être requalifiée en activité professionnelle. Dans ce cas, on passe d’un régime des revenus fonciers au régime réel BIC professionnel (bénéfices industriels et commerciaux). Il y a également des incidences fiscales majeures en termes de TVA, cotisations sociales ou amortissements.
L’administration peut écarter une SCI ou montage juridique abusif, qui est destiné à minorer la fiscalité. Dans ce cas, le régime de l’abus de droit sera appliqué (article L. 64 du Livre des procédures fiscales) avec un redressement et des pénalités.
Une fausse résidence principale. Ex : un bien brièvement occupé avant la vente pour bénéficier à tort de l’exonération. Une requalification avec une imposition de la plus-value avec des pénalités.

ZRR : Avantages fiscaux, éligibilité et enjeux pour les territoires ruraux

juillet 30, 2025
in Fiscalité
Me Schaeffer

ZRR : Avantages fiscaux, éligibilité et enjeux pour les territoires ruraux

Sommaire :

I. Qu’est-ce qu’une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR)
II. Critères d’éligibilité et classement en ZRR
III. Les avantages pour les entreprises et collectivités
IV. Limites et critiques du dispositif
V. Alternatives à l’hypothèque : le privilège de prêteur de deniers (PPD)

I. Qu’est-ce qu’une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR)

Une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) est un territoire rural confronté à des difficultés de développement socio-économique, reconnu par l’Etat. Ces zones présentent plusieurs caractéristiques :

Faible densité de population
Déclin démographique
Difficultés économiques structurelles
Éloignement des centres de décision ou des services

Cette qualification est créée par la loi d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire (4 février 1995, n°95-115). Le but est de rééquilibrer les territoires français pour répondre aux inégalités de développement. Cette loi s’est inscrite par la suite dans un cadre législatif constant. On peut citer par exemple l’article 1465 A du CGI qui prévoit notamment l’exonération les créations d’activités dans les ZRR. Il y a aussi certaines lois de finances successives qui traitent de ce dispositif (ex : loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015).

Les ZRR poursuivent à termes des objectifs divers :

Encourager l’activité économique dans ces territoires fragiles
Favoriser l’emploi local
Lutter contre la désertification rurale
Renforcer l’attractivité des zones rurales (exs : exonérations fiscales prévues à l’article 44 quindecies du Code général des impôts, aides à l’investissement, allègements de cotisations patronales)

II. Critères d’éligibilité et classement en ZRR

Depuis la loi de finances rectificative de 2015 (article 1465 A du Code général des impôts), des critères démographiques et socio-économiques définissent l’éligibilité des communes à ces ZRR (critères calculés par l’INSEE). Cette éligibilité repose sur une appartenance de la commune à un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) à fiscalité propre. Cette appartenance doit respecter deux critères cumulatifs :

Une densité de la population inférieure à la médiane des densités des EPCI à fiscalité propre
Un revenu fiscal médian par unité de consommation inférieur à la médiane nationale.

Il y a ensuite un classement ZRR de ces communes qui s’effectue et qui est révisé périodiquement pour prendre en compte les évolutions démographiques et économiques. Le sujet des ZRR est un enjeu national important. C’est pourquoi des réformes sont régulièrement proposées pour faire évoluer ce système.

En dehors du ZRR, il existe d’autres dispositifs d’aménagement du territoire. Il y a par exemple les BER (Bassins d’emploi à redynamiser)) qui soutiennent un objectif de reconversion de territoires industriels sinistrés. S’il y a un taux de chômage élevé et une perte d’emplois industriels, alors ces bassins peuvent bénéficier d’exonérations plus étendues et attractives.

III. Les avantages pour les entreprises et collectivités

Les entreprises qui seront créées ou implantées dans ces ZRR pourront bénéficier d’exonérations fiscales significatives. Parmi ces exonérations, il y a :

L’exonération d’impôt sur les bénéfices (article 44 quindecies du Code général des impôts), d’une durée de 5 ans pour une exonération totale, puis 3 ans pour une durée régressive (75% – 50% – 25%). Cette exonération bénéficie aux entreprises créées entre le 1er janvier 2011 et le 30 juin 2024 qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale. Ceux-ci doivent avoir une PME (au sens communautaire) et une réelle implantation en ZRR.
L’exonération de la cotisation foncière des entreprises (CFE, article 1465 A du Code général des impôts) pour les nouvelles entreprises implantées en ZRR. Cette exonération n’est pas automatique, puisque la commune territoriale compétente décide par délibération si elle applique le CFE ou non.
L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB, article 1383 C bis du CGI) qui s’applique aux immeubles occupés par des entreprises nouvelles dans les ZRR, sous condition d’activité.

Par ailleurs, des aides spécifiques existent aussi pour les associations et les professions libérales. S’agissant des associations, certaines aides sont accordées aux associations exerçant une activité économique non lucrative implantées en ZRR. Elles peuvent également bénéficier de la CFE, si elles remplissent les conditions (voire BOI-IF-CFE-10-30-30, Bofip). Et s’agissant des professionnels libéraux, ceux-ci peuvent bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les entreprises, à condition d’être soumis à un régime réel d’imposition et d’exercer à titre exclusif en ZRR (voir BOI-BIC-CHAMP-80-10-20).

Enfin, des incitations à l’embauche et au développement locales peuvent être proposés en fonction des bénéficiaires.

Il y a par exemple les exonérations de cotisations sociales patronales, pour les entreprises de moins de 50 salariés créées ou implantées en ZRR. Ceux-ci bénéficient d’un allègement applicable pendant 12 mois pour chaque embauche en CDI ou CDD de plus de 12 mois.
Il y a aussi le soutien au développement local. Cela désigne des aides régionales ou départementales à l’installation, à l’immobilier d’entreprise ou à la modernisation. Le soutien se via des contrats de ruralité qui sont portés par l’ANCT (Agence nationale de la cohésion des territoires).

IV. Limites et critiques du dispositif

La grande limite est la complexité administrative et le manque de lisibilité pour les entrepreneurs. Tout d’abord, les avantages fiscaux et sociaux sont conditionnés à un ensemble de critères conséquent (taille d’entreprise, nature de l’activité, implantation réelle, durée du contrat…). Ces mêmes critères varient selon le type d’aides (impôt sur les bénéfices, exonération CFE, allègements URSSAF…). Ainsi cela crée un certain problème de lisibilité pour les bénéficiaires. Ensuite, les démarches déclaratives sont assez complexes. Le moindre erreur ou oubli peut remettre en cause les aides. Enfin, certaines aides sont facultatives (ex : exonération du CFE) ce qui crée une disparité entres les communes classées ZRR.

Il existe en parallèle plusieurs critiques sur l’efficacité réelle du dispositif.

L’impact économique est difficile à mesurer. En effet, plusieurs études montrent que l’effet des ZRR est assez faible, notamment sur l’emploi local et le développement économique et durable.
L’efficacité budgétaire est réduite car certaines entreprises bénéficient dans tout les cas de ce dispositif, alors qu’ils n’ont pas besoin d’aides.
Le zonage des ZRR a également été critiqué, notamment sur les critères jugés trop déconnectés des besoins actuels. À cause de cela, des communes rurales réellement en difficulté ne sont pas classés alors que d’autres mieux classés conservent leur place dans le classement.
Il y a enfin un risque de déstabilisation en cas de réforme ou de sortie de dispositif. Certaines communes ont bâti toute une stratégie de développement autour du classement ZRR. Mais si ces communes en sortent, les conséquences peuvent être brutales (notamment pour les petites entreprises).

L’hypothèque en droit

L’hypothèque est une garantie réelle essentielle sur les biens immobiliers en droit français. Elle permet à un débiteur de garantir sa dette par un bien immobilier dont il est propriétaire, sans en perdre la propriété.

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