Aujourd’hui, bon nombre d’investisseurs ont fait fortune dans la pierre. En effet, le placement immobilier est un secteur très lucratif et rentable. Cependant, en France, le prix de l’immobilier reste élevé. Continuer la lecture de Placement immobilier : où réaliser un investissement en 2018 ?
N’en déplaise aux Cassandre et aux adeptes du déclin français, Paris continue d’attirer. Le classement 2016 « Cities of Opportunity » du cabinet d’audit PwC, place la Ville Lumière à la quatrième place des villes les plus attractives de la planète.
La ville de Paris compte plus de 2 190 000 habitants et environ 1 336 200 logements pour un revenu net moyen par foyer fiscal et par an de 37 500 euros environ. Paris possède des biens immobiliers de luxe divers et variés. Continuer la lecture de Comment se porte le secteur de l’immobilier de luxe dans la Ville Lumière ?
Aujourd’hui, une SCI ou Société Civile Immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter des bénéfices qui pourrait en ressortir, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage : elle autorise de nombreuses souplesses tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel. Continuer la lecture de Monter sa Société Civile Immobilière : bonne ou mauvaise idée ?
Dans le cadre de l’occupation à titre onéreux (location), les associés qui occupent un bien appartenant à une SCI versent en contrepartie un loyer. Dans ce cas, ces produits seront imposables au sein de la SCI mais les charges seront déductibles. Ainsi, si la société est imposée à l’IR, le résultat sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers chez les associés proportionnellement à la quote-part de capital leur appartenant. Continuer la lecture de L’occupation à titre onéreux d’un bien acheté par une SCI
A l’issue de ce délai, il existe deux possibilités pour le cédant temporaire.
Lors de la levée d’option de réméré (ou rachat du réméré), il s’agit non pas d’une vente mais d’une annulation de vente (un droit fixe sera dû). Continuer la lecture de Que faire à la fin du délai imparti lors d’une vente en réméré ?
L’évaluation du prix de vente et celle du prix de rachat devant être raisonnables au regard de la valeur d’expertise du bien, il est parfois possible d’envisager une action en résolution pour vileté du prix. En effet, s’il s’avère que la vente s’est faite à vil prix, sachant qu’en outre le vendeur doit verser une indemnité d’occupation, ce dernier peut très bien demander la requalification de la vente à réméré en rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l’immeuble. Continuer la lecture de Est-il possible de faire une action en vileté du prix dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?
Compte tenu de la rareté des ventes immobilières à réméré, il est très difficile de pouvoir vendre directement à un acquéreur maîtrisant la vente à réméré.
Par rapport à une transaction classique, la vente avec faculté de rachat se fait forcément en deçà de la valeur de marché du bien, afin justement d’intégrer le risque de non-rachat pour l’investisseur.
En moyenne, le bien est vendu au maximum 80 % de la valeur d’expertise (décote de 20 %), mais la fourchette se situe en général entre 50 et 70 %.
Quoi qu’il en soit, il ne pourra être cédé précisément à moins de 41,7 % de la valeur d’expertise (décote de 58,3 %). Le risque, sinon, est de se heurter à la notion de lésion en cas d’écart supérieur à 7/12e de la valeur réelle du bien.
L’investisseur, en se portant acquéreur d’un bien en réméré, doit être raisonnablement sûr que le vendeur sera en capacité de racheter effectivement le bien au plus tard à la date butoir fixée dans l’acte. Le rôle de l’intermédiaire, qui a mis en présence le vendeur et l’investisseur, est donc entre autres d’étudier son dossier, lors de sa sélection initiale, mais aussi durant toute la durée du réméré.
Si une agence immobilière intervient pour trouver un acheteur elle doit également s’assurer de la qualité du dossier mais surtout des capacités des vendeurs à racheter leur bien. Attention les frais que l’agence prendra pourront se trouver plus élevés que ceux d’une agence immobilière classique puisque le travail s’avère donc être double.
En droit, « Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité. », selon l’article 18, du Décret du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation. Continuer la lecture de Point sur l’existence de dispositions légales ou jurisprudentielles sur les parcs de stationnement
Concernant les personnes morales à prépondérance immobilière, le seul critère posé par les dispositions de l’article 726 du CGI et commenté par la doctrine administrative est que l’actif brut total soit constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers en France : Continuer la lecture de Deux actes distincts dans les opérations du rachat de parts sociales d’une SCI pour les personnes morales
Ainsi, aucun droit de mutation n’est exigible si les biens sont attribués à l’apporteur (sous réserve de la publicité foncière s’il s’agit d’immeubles ou de droits immobiliers).
Enfin, il convient de rappeler qu’avant l’intervention de l’article 39 de la loi 2008-1443 du 30 décembre 2008, lorsque qu’un seul acte était établi pour constater à la fois le rachat et la réduction de capital et que la contrepartie consistait en l’attribution de biens sociaux, l’administration analysait l’opération comme un partage partiel rendant exigible le droit de partage.
Cette approche impliquait l’application du droit de partage prévu à l’article 746 du CGI aux réductions de capital des sociétés.
Or, cette doctrine a été remise en cause par la Cour de cassation.
Il convient de rappeler à cet effet qu’aux termes de l’article 746 du CGI :
« Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu’il en soit justifié, sont assujettis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % ».
L’article 1844-9 du Code civil précise que :
« Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire. Les règles concernant le partage des successions, y compris l’attribution préférentielle, s’appliquent aux partages entre associés. Toutefois, les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. A défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport. Cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle. Tous les associés, ou certains d’entre eux seulement, peuvent aussi demeurer dans l’indivision pour tout ou partie des biens sociaux. Leurs rapports sont alors régis, à la clôture de la liquidation, en ce qui concerne ces biens, par les dispositions relatives à l’indivision ».
Cabinets principaux :
10 rue louis vicat – 75015 PARIS
18 grande rue – 91260 JUVISY-SUR-ORGE