Lorsque le Tribunal d’Instance a prononcé l’expulsion d’un locataire, les locaux ne sont pas libres pour autant (sauf départ volontaire de ce dernier).
En premier lieu, il faut que le locataire soit informé officiellement de la décision qui ordonne son expulsion par un acte de signification du jugement réalisée par un huissier de Justice. Continuer la lecture de La procédure d’expulsion locative
Le congé peut être motivé par la volonté de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale.
Attention : suite aux lois « Alur » et « Macron », le propriétaire bailleur doit dorénavant justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le congé doit être adressé au locataire dans les 6 mois précédant l’échéance du bail.
Peuvent bénéficier de la reprise :
– le bailleur lui-même ;
– son conjoint ;
– son partenaire pacsé ;
– son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
– ses ascendants ou descendants ;
– les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS.
Les personnes morales (les sociétés) ne peuvent donner congé pour reprise. Une seule exception est la société civile immobilière, la SCI dite « familiale » (constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) qui peut donner congé pour reprise mais uniquement au bénéfice d’un de ces associés.
Ainsi, le propriétaire peut donner congé à son locataire pour y habiter en tant que résidence principale, ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.
Le congé adressé au locataire en place doit préciser le motif du congé, les noms et adresses du ou des bénéficiaires, et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
Le principe est que le congé pour reprise doit être suivi d’effet c’est-à-dire que le bénéficiaire de la reprise doit réellement intégrer le logement à titre de résidence principale.
Si le congé n’a pas produit ses effets, le locataire peut en contester la validité.
Si le congé est réellement frauduleux, le locataire peut alors obtenir en justice des dommages et intérêts et le propriétaire être condamné à une amende pénale dont le montant peut atteindre 6.000 € en fonction de la gravité des faits. Bien évidemment, il s’agit d’un examen au cas par cas. Le comportement du propriétaire bailleur est examiné précisément et son intention frauduleuse doit être caractérisée. Ainsi, par exemple, ne constituent pas un comportement frauduleux le bénéficiaire de la reprise qui n’intègre les lieux que plusieurs mois après le départ.
Après le congé délivré pour reprise en respectant le préavis de 6 mois et si le locataire n’a pas quitté les lieux, le propriétaire pourra engager une procédure d‘expulsion.
Dans le cas d’une dégradation des locaux par le locataire, la situation est plus difficile à faire constater puisque le propriétaire ne peut pas entrer dans les lieux, ni imposer de visites, si elles ne sont pas prévues au bail.
Continuer la lecture de Expulsion pour dégradation des lieux
L’expulsion de squatters est un parcours du combattant et l’assistance d’un avocat connaissant la procédure est indispensable pour vous restituer votre bien, au plus vite. Continuer la lecture de Expulsion Squatters
Après avoir obtenu le jugement, il faut lu délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois par acte d’huissier. Ce commandement de quitter les lieux doit aussi être notifié au Préfet.
IL sera précisé que l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution interdit toute expulsion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef.
Il s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.
Mais le locataire a encore la possibilité de demander des délais soit au Juge des Référés après l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution (JEX au TGI) après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (délai de grâce).
L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution donne la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale. Ainsi, il faut également tenir compte de la période hivernale qui s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues.
Même après avoir épuisé tous les moyens légaux, il n’est pas rare que le locataire se maintienne dans les lieux en l’absence d’exécution de la décision d’expulsion.
Dès lors que l’ordre public n’est pas en cause, l’Etat qui a été sollicité, a l’obligation de fournir son concours à l’expulsion et il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Le bailleur peut réclamer à l’Etat l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de ce dernier.
Attention, la loi Alur, du 24 mars 2014, punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique !
Obtenir l’expulsion d’un locataire pour non-paiement de loyer est très long et toujours aléatoire, puisque cela dépend d’abord des délais légaux de procédure, puis de la clémence du juge et enfin du bon vouloir de l’autorité publique.
Ainsi, il est important pour les propriétaires de s’entourer de cabinets d’avocats spécialisés en la matière afin notamment de se prémunir contre certaines difficultés notamment de faire en sorte que procédure d’expulsion soit régulière et la moins longue possible et obtenir le recouvrement des loyers.
SOMMAIRE:
Les propriétaires bailleurs individuels sont très souvent démunis face à leurs locataires en cas de loyers impayés. La procédure pour recouvrer les loyers ainsi que celle pour expulser le locataire sont longues. Continuer la lecture de Expulsion du locataire pour impayés de loyer
Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1989 et de la nouvelle loi ALUR, le locataire doit respecter, à peine de résiliation du bail et d’expulsion, les obligations suivantes : Continuer la lecture de Bail d’habitation : les obligations du locataire
Lors de la location d’un logement, le bailleur est en droit de demander au futur locataire un certain nombre de documents. La règlementation du droit immobilier permet au locataire de fournir une copie des documents originaux. Tous les documents demandés au locataire peuvent aussi être exigés de la personne se portant caution pour lui. Il existe différents aspects pour lesquels vous devrez fournir des pièces justificatives.
Un document officiel avec photographie sera demandé par le bailleur pour s’assurer de l’identité du locataire. Cela peut être la photocopie de la carte nationale d’identité, du passeport, du permis de conduire, de la carte de séjour ou d’une carte de ressortissant européen.
La plupart des bailleurs demande au futur locataire de justifier d’un revenu mensuel égal ou supérieur à 2 ou 3 fois le montant du loyer. Pour ce faire, votre futur bailleur pourra demander votre dernier avis d’imposition ainsi que vos trois derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié. Pour les travailleurs indépendants, ils devront fournir une attestation de revenus délivrée par un comptable. Si vous êtes aussi propriétaire d’un autre logement, vous devrez fournir une copie de votre titre de propriété. Si le bailleur n’obtient pas satisfaction, il pourra alors exiger qu’une personne se porte caution pour vous.
Les bailleurs les plus exigeants pourront vous demander de présenter des documents indiquant le travail que vous occupez. Il demandera une copie de votre contrat de travail, si vous êtes salarié, ou une copie de votre immatriculation à l’INSEE si vous êtes entrepreneur.
Pour s’assurer que vous êtes en règle avec vos loyers auprès de votre bailleur actuel, le nouveau pourra vous demander soit vos trois dernières quittances de loyer, soit une attestation sur l’honneur de la personne vous hébergeant (si vous vivez chez quelqu’un).
Alors que les emails remplacent de plus en plus les courriers papier, on peut se demander si un email peut avoir la même portée juridique qu’une lettre recommandée classique. Continuer la lecture de La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit
Cabinets principaux :
10 rue louis vicat – 75015 PARIS
18 grande rue – 91260 JUVISY-SUR-ORGE