Catégorie : Droit Immobilier

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Quid du régime fiscal des comptes courants d’associés dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

Les apports libérés par compensation avec des créances liquides et exigibles sur la société émettrice (notamment les comptes courants d’associés) sont en principe considérés comme effectués en numéraire.
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Le régime fiscal de la cession d’un immeuble et des titres d’une société civile immobilière

Valable uniquement pour un résident français

Les plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI. Continuer la lecture de Le régime fiscal de la cession d’un immeuble et des titres d’une société civile immobilière

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Quel régime fiscal choisir lors du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

A titre préalable, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1869 du Code civil :
« Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Continuer la lecture de Quel régime fiscal choisir lors du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

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La responsabilité délictuelle de droit commun des constructeurs

Il s’agit d’une responsabilité pour faute prouvée. Le tiers lésé doit donc rapporter la preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (C. civ., art. 1792-4-3 , C. civ., art. 1240 et C. civ., art. 1241 ). Continuer la lecture de La responsabilité délictuelle de droit commun des constructeurs

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Quid de la garantie décennale ?

Les débiteurs de la garantie décennale sont les constructeurs énumérés au Code Civil (C. civ., art. 1792-1). Les sous-traitants ne sont pas débiteurs de la garantie décennale. En effet, ils ne sont pas liés par un contrat avec le traitant. C’est ce dernier qui bénéficie de leur obligation de faire et s’assure de sa bonne exécution. Continuer la lecture de Quid de la garantie décennale ?

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Quelle est l’appréciation du juge dans les procédures de déspécialisation ?

La déspécialisation est la procédure qui permet d’étendre l’activité initialement prévue par la destination du bail.
Deux types de déspécialisation sont possibles :
– La déspécialisation partielle, laquelle autorise le locataire à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à son commerce (régie par l’article L. 143-47 du Code de commerce) ;
– La déspécialisation totale, qui suppose un changement total de destination et est donc subordonnée à des conditions plus strictes (article L. 145-48 du Code de Commerce).

Les cas de déspécialisation partielle, aussi nommée restreinte

Cette déspécialisation restreinte est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause contraire ne peut l’interdire.
La procédure est simple. Le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant les activités connexes ou complémentaires dont l’exercice est envisagé. Le bailleur dispose alors de deux mois pour contester l’exercice de cette activité, à défaut de quoi il sera déchu de tout droit d’opposition, ce qui signifie que son silence vaudrait acceptation. Il est à noter que le bailleur ne peut s’y opposer qu’en contestant le caractère connexe ou complémentaire des activités prévues. Ce sera alors au Tribunal de Grande Instance de trancher. Celui-ci dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le caractère connexe et complémentaire de l’activité. Les tribunaux ont pu considérer que sont complémentaires les activités qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale. Comme il l’a été précisé, l’appréciation de ces critères relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ces derniers doivent prendre en considération les usages commerciaux. L’appréciation se fait par le Tribunal au cas par cas, in concreto.

Quels sont les cas répertoriés d’activité connexes ou complémentaires ?

Ont notamment été considérés comme activités connexes ou complémentaires :
– L’activité de restauration rapide pour une activité de café-bar dans la mesure où cette activité ne nécessitait pas d’aménagements importants et visait la même clientèle ;
– La vente de produits alimentaires dans une station-service.
Il a néanmoins été jugé que le commerce de restaurateur ou celui de préparateur et vendeur de plats du jour n’est ni connexe ni complémentaire de celui de débitant de boissons.
Attention, le changement d’activité peut entraîner le paiement d’une indemnité dite de « déspécialisation » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l’existence. Il peut s’agir, par exemple, d’une diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, d’un accroissement des charges, etc. De même, une majoration de loyer pouvait intervenir à l’amiable ou lors de la première révision triennale suivant la notification de déspécialisation. Enfin, lors du renouvellement, un déplafonnement du loyer pourrait être envisagé.

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La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs

La responsabilité de droit commun est engagée dans le cadre de l’exécution des contrats nécessaires à la réalisation de la construction, pour ce qui concerne les rapports entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. Il est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles. Continuer la lecture de La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs

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L’immobilier, le placement préféré des français, mais à quel prix ?

Depuis de nombreuses décennies déjà, investir dans l’immobilier est le placement préféré des français qui souhaitent se constituer un patrimoine foncier. Qu’importe leur âge et les moyens financiers qu’ils possèdent, la pierre est plébiscitée. Selon certains sondages, près de 80% des locataires investiraient dans leur résidence principale en tant que propriétaires s’ils le pouvaient. Continuer la lecture de L’immobilier, le placement préféré des français, mais à quel prix ?

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Comment déterminer les frais accessoires à l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail commercial ?

Si le bail commercial ne se voit pas renouveler, le bailleur se doit (sauf quelques cas soumis à exception), de verser au locataire une indemnité d’éviction qui comprend plusieurs éléments pour sa comptabilité, parmi lesquels la valeur marchande du fonds de commerce, qui peut être augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et divers droits de mutation à payer contre un fond de même valeur. Continuer la lecture de Comment déterminer les frais accessoires à l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail commercial ?

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Les premiers bilans de la récente réforme assurance-emprunteur

Mitigé. C’est le mot qui convient pour parler des premiers effets suite à la réforme de l’assurance emprunteur qui a eu lieu il y a déjà quelques mois maintenant.
L’assurance-emprunteur, est l’assurance que doit souscrire obligatoirement tout particulier lors de son emprunt immobilier, auprès d’une banque. Or, jusqu’à présent, les clauses étaient plutôt opaques et le choix était limité. La réforme visait donc à doper la concurrence entre les différents assureurs et ainsi potentiellement, faire baisser les prix. Continuer la lecture de Les premiers bilans de la récente réforme assurance-emprunteur

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