L’association des représentants de locataires : une réponse efficace aux conflits avec le bailleur.

Vous rencontrez des problèmes avec votre bailleur concernant des réclamations de charges indues ou des augmentations excessives de loyers.
Sachez que vous avez la possibilité de vous regrouper en une association de représentants de locataires.
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Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial peut résulter du congé donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement exprimée par le locataire. N’hésitez pas à faire valoir vos droits. Le Cabinet Schaeffer Avocats vous assiste dans toutes vos démarches amiables comme judiciaires.

Le congé donné par le bailleur

S’il souhaite renouveler le bail, le bailleur doit faire connaître sa décision au locataire en lui adressant, obligatoirement par voie d’huissier, un « congé avec offre de renouvellement », au minimum six mois avant la fin du bail en cours. Le renouvellement s’effectue alors aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. Seul le montant du loyer peut être modifié. Lorsque le locataire accepte l’offre, un nouveau contrat se forme, par accord des parties, aux conditions ainsi définies. Mais le locataire peut également accepter le principe du renouvellement tout en contestant le nouveau loyer proposé. Si, à ce stade, aucun accord ne peut être trouvé entre le locataire et le bailleur, le juge des loyers saisi d’une demande en fixation du prix du loyer renouvelé viendra trancher le conflit.

La demande de renouvellement du locataire

Sans attendre que le bailleur lui signifie son congé, le locataire (s’il répond aux conditions d’application du statut) peut prendre l’initiative de demander le renouvellement. Cette demande doit obligatoirement être signifiée au bailleur par acte d’huissier dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail (ou, le cas échant, à tout moment au cours de sa prolongation tacite). Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour se prononcer. A défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, mais conserve néanmoins le droit de saisir le juge s’il souhaite demander un loyer supérieur. S’il accepte expressément le renouvellement, il doit, le cas échéant, faire connaître le nouveau montant du loyer qu’il sollicite.
Bon à savoir : en cas de refus de renouvellement du bail, le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi… sauf à justifier de l’un des motifs prévus par la loi. Dans tous les cas, une action judiciaire peut être intentée par le locataire dans les deux ans suivant l’éviction.

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Le référé préventif en matière de construction

Le référé préventif est une procédure judiciaire qui permet d’obtenir en justice la nomination d’un expert judiciaire avant la réalisation de travaux importants de démolition et/ou de construction.
Cet expert a pour mission d’examiner les infrastructures autour du lieu où vont être réalisés les travaux, afin d’en noter l’état.
Cet examen est effectué en présence de toutes les parties concernées, c’est-à-dire d’une part le maître d’ouvrage (celui qui va faire réaliser les travaux), le cas échéant son maître d’œuvre (c’est-à-dire son architecte) ainsi que tous les propriétaires voisins, afin que les constatations effectuées par l’expert soient contradictoires.
L’expert va non seulement relever l’état des infrastructures et des immeubles autour du lieu du futur chantier, mais il va également se prononcer sur les éventuels risques de déstabilisation des bâtiments existants et sur les mesures à prendre pour éviter toute dégradation.

Et si j’ai des dégâts pendant les travaux ?

Si en cours de chantier des difficultés apparaissent (comme par exemple des dégâts causés par les travaux sur un bâtiment voisin), l’expert est amené à revenir sur place pour constater ces désordres, en analyser l’origine, déterminer les travaux nécessaires pour la remise en état et leur coût.
Les constatations effectuées avant travaux seront dès lors très utiles afin de déterminer si les dégâts constatés ont ou non un lien avec le chantier en cours.
C’est généralement le maître d’ouvrage qui qui prend l’initiative de saisir la justice afin de solliciter la nomination d’un expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif.
Sur les gros chantiers qui consistent en la construction d’immeubles par des promoteurs immobiliers, cela est fait quasiment systématiquement.

Des travaux organisés par des particuliers?

C’est toutefois beaucoup plus rare lorsque des travaux de construction sont entrepris par des particuliers, qui souvent ignorent l’existence de cette procédure et/ou préfèrent en faire l’économie.
Pourtant, une expertise préventive peut s’avérer indispensable pour déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et les conséquences financières…
Les voisins d’un futur chantier ont donc tout intérêt, si le maître d’ouvrage n’a pas pris l’initiative de solliciter une expertise à titre préventif, afin de préserver leurs droits en cas de dégâts causés à leur propriété en raison des futurs travaux.

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Résolution du contrat de vente immobilière et indemnité d’immobilisation

Lors de la signature d’un compromis de vente immobilière (appelé également promesse synallagmatique de vente), il est généralement prévu que l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation qui est souvent séquestrée entre les mains du Notaire chargé de l’acte définitif de vente.

Selon les cas, cette indemnité soit viendra s’imputer sur le prix d’achat du bien immobilier, soit sera restituée à l’acquéreur en cas de non-réalisation de la vente.

Notamment, lorsque le futur acquéreur s’est engagé à acheter le bien immobilier à condition d’obtenir le prêt nécessaire pour financer tout ou partie de cet achat, en principe, s’il ne parvient pas à obtenir son prêt dans le délai fixé dans le compromis, celui-ci est annulé et l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée.

Néanmoins, il appartient à l’acquéreur d’effectuer une réelle recherche de prêt et généralement, la promesse de vente prévoit l’obligation pour l’acquéreur de déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un certain délai, et de pouvoir en justifier par tout moyen de preuve écrite.

De fait, en cas de non-obtention du prêt, l’acquéreur ne peut en principe recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée qu’en prouvant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En vertu d’une jurisprudence bien établie, « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ».

Une simple attestation de refus d’un établissement bancaire n’est généralement pas suffisante, encore faut-il que cette attestation rappelle la date de la demande, le taux, la durée, le montant, l’objet du crédit, le motif du refus (il faut pouvoir vérifier que les dossiers déposés auprès des banques étaient complets et permettaient un examen sérieux de la demande de prêt).

Selon la Cour de cassation, l’acheteur qui forme une demande de prêt incomplète, imprécise et vouée à l’échec commet un défaut de diligence fautif qui lui fait perdre le droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.

Il convient toutefois de préciser que la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation est souvent requalifiée par les Tribunaux en clause pénale, ce qui permet aux Juges d’en réduire éventuellement le montant s’ils estiment que la somme fixée par la promesse est bien supérieure au préjudice réellement subi par les vendeurs (dans l’hypothèse par exemple où ils très rapidement trouvé un autre acheteur, ou bien s’ils ont vendu à un prix supérieur…).

En toutes hypothèses, le Notaire ne peut être autorisé à libérer les fonds qu’il séquestre au titre de cette indemnité d’immobilisation qu’à condition que vendeur et acheteur soient d’accord sur la personne à qui la verser.
A défaut, seul un Tribunal pourra décider de la personne à qui revient cette somme.

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Congé délivré aux personnes âgées

I- Le principe

Le droit du bailleur de donner congé à son locataire souffre d’une exception relative à l’âge de ce dernier.
En effet, les dispositions législatives en vigueur disposent que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. »
Le locataire qui bénéficie de cette protection doit satisfaire plusieurs conditions cumulatives :

  • être âgé de plus de soixante-dix ans, étant entendu que l’âge du locataire est apprécié au moment où le bail expire ; et
  • avoir un niveau de ressources inférieur à une fois et demi le montant annuel du SMIC, étant entendu que seules les ressources régulières sont prises en compte et qu’il faut donc se fonder sur les sommes déclarées au fisc avant tout abattement ou déduction, correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de délivrance du congé.

Exception toutefois, le bailleur peut tout de même donner congé s’il est mesure de proposer un logement équivalent ¬correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire et dans une zone située à proximité de l’ancien logement.

II- L’exception

L’exception relative à la protection du locataire n’est toutefois pas applicable si le bailleur lui-même est âgé de plus de 60 ans (et non 70 ans comme pour le locataire) ou si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC, étant entendu que ces conditions sont alternatives et non cumulatives.

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Les charges de copropriété récupérables

En vertu d’un bail d’habitation, le propriétaire a la possibilité de récupérer tout ou partie des charges auprès de son locataire, dites « charges récupérables ».
Les charges récupérables font l’objet de provisions versées par le locataire au moment du paiement du loyer et font l’objet d’une régularisation annuelle a posteriori en fonction des sommes réellement dues.

I. Les dépenses concernées

Les charges récupérables sont prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les baux d’habitation.
Les charges récupérables sont des charges payées en contrepartie de services liés à (i) l’usage des différents éléments constitutifs du logement, comme la fourniture d’eau et de gaz, (ii) à des dépenses d’entretien du logement et (iii) à des menues réparations des parties communes, à l’instar de l’ascenseur.
Il en a va de même des impôts acquittés au titre de services profitant au locataire, comme par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Si vous souhaitez avoir une idée plus précise des charges récupérables, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fournit une liste précise, à laquelle le propriétaire doit se référer

II. Le paiement des charges récupérables

A- Les provisions sur charges

Le montant des charges de copropriété est susceptible de varier d’une année à l’autre et il n’est par conséquent pas possible de connaître à l’avance le montant récupérable.
Ainsi, le propriétaire demande à son locataire une provision mensuelle sur charges payable simultanément au loyer qui doit apparaître distinctement sur l’appel de loyer mais également sur la quittance.

B- La régularisation des charges

Le propriétaire dont procéder annuellement à une régularisation des charges en faisant la balance entre le montant des charges récupérables et les provisions perçues.
Il appartiendra alors pour le locataire de reverser le trop-perçu ou réclamer le solde.
Le bailleur et le locataire peuvent effectuer une régularisation rétroactive, dans la limite de cinq années, qui interviendra lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, durant laquelle a lieu l’approbation des comptes.

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Formalités et Effets du Congé – Location

Le contrôle judiciaire du respect des formalités du congé

La loi ALUR du 24 mars 2014, dans le but de protéger le locataire d’un bien immobilier a renforcé le contrôle du juge en cas de reprise pour habiter du bien qu’ils occupent par le propriétaire ou en cas de vente du bien loué. La loi encadre plus strictement les délais et les conditions du congé pour reprise du logement ou du congé pour vente.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(Pour exemple Cour d’Appel de Bastia 9 juillet 2014, RG 13/00590.

Effets du Congé

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Propriétaire et locataire établissent ensemble l’état des lieux de sortie et l’inventaire en location meublée, et en cas de dégradations ou d’impayés les sommes correspondantes seront déduites du dépôt de garantie.
A défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur sera contraint de saisir le Tribunal d’Instance du ressort de la commune où est situé le logement afin d’obtenir judiciairement la validation du congé et l’expulsion du locataire récalcitrant.

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Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Le bailleur qui souhaite récupérer un logement mis en location lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, ne peut le faire que suite à la délivrance d’un congé en bonne et due forme, dont les conditions déjà encadrées par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,article 15, ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Les conditions de la délivrance d’un congé

Pour être valable, le congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du contrat de bail.
Il est impossible de donner congé en cours de bail, bien qu’il soit possible de vendre à tout moment son logement mais dans ce cas le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Le congé ne peut se faire que dans trois hypothèses :

  • Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
  • Congé pour vendre
  • Congé pour reprise personnelle

Toutefois le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus.
En ce qui concerne les motifs du congé, la liste des personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement est limitative :

Nullité

« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Les conditions du congé sont strictes

  • A peine de nullité le congé doit être délivré au moins six mois avant son terme lorsqu’il émane du bailleur.
  • De plus, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours
  • Tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Quant à la forme requise , le congé doit être donné selon l’un des trois modes suivants :

  • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  • La remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014
  • L’acte d’huissier, ce qui est la formule la plus sûre

Dans tous les cas, le bailleur doit joindre à son congé pour reprise ou pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire.
Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé et un congé délivré pour un autre motif ou selon des modalités ne respectant pas les termes de la loi ne serait pas valable.
La loi ALUR prévoit la suspension du congé dans les cas où l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins ou lorsque l’immeuble menace ruine.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, ces dispositions ne s’appliquent pas. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation.

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Le Cautionnement

Un bailleur sollicite fréquemment du locataire une caution personnelle destinée à garantir le paiement du loyer et l’exécution éventuelle des autres obligations qui lui incombent.
La caution peut être personnelle ou solidaire. En pratique, l’acte de caution est le plus souvent établi par acte indépendant dit « sous seing privé », c’est à dire signé directement entre les parties.
Toutefois, l’acte de caution peut tout aussi bien être établi sur le bail ou en annexe.
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L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’état des lieux d’entrée

Avant toute chose, l’état des lieux doit s’établir de manière impérative en présence du bailleur (ou d’un représentant agréé) et du locataire, pour pouvoir le faire de « manière contradictoire ». Cet état des lieux doit impérativement être effectué au moment de la remise des clés du bailleur vers le locataire, avant que ce dernier n’ait eu le temps d’y poser ses meubles et de s’installer. Celui-ci doit être le plus précis possible et détaillé, pour permettre aux deux parties de prendre le maximum de précaution et d’éviter par la suite des interprétations différentes sur un même terme Exemple : « bon état général » est beaucoup trop vague comme formule pour une description. Un état des lieux se fait toujours par écrit, soit sur un formulaire déjà prêt soit sur papier libre, qui doit impérativement être daté et signé par le bailleur et son locataire, qui repartent chacun avec un exemplaire.
L’état des lieux d’entrée doit comprise une description de toutes les pièces du logement, en passant par le plafond et le sol, ainsi que de tous les équipements déjà présents à l’arrivée du locataire, comme une cheminée ou des radiateurs, des placards intégrés… Voici une liste non exhaustive d’éléments à vérifier:

  • les fissures sur le plafond ;
  • l’état des serrures ;
  • un relevé de tous les compteurs (électricité, eau, gaz…) ;
  • les sanitaires, présence de fêlure ou non ;
  • le fonctionnement de toutes les installations électriques présentes ;
  • les revêtements muraux comme des traces d’anciens cadres, un papier peint jauni par le soleil ;
  • un carrelage ébréché, une moquette tâchée ou au contraire neuve, un parquet avec une latte fendue ;
  • les fenêtres : joints décollés, mauvaise isolation…

Au niveau des frais, lorsque ce document est établi entre le bailleur et son locataire, cela n’entraîne aucun frais pour l’un ou l’autre. En revanche si un agent immobilier s’ne occupe, il est en droit de prendre 3€/m2 de surface habitable et les deux parties se partagent les frais à égale hauteur, sachant tout de même que le locataire ne pourra jamais payé un montant qui excède celui de son propriétaire.

L’état des lieux de sortie

Son but principal est de mettre en avant toutes les dégradations qu’a pu subir éventuellement le bien immobilier. Ainsi, la restitution du dépôt de garantie versé par le locataire au début du contrat, est en grande partie conditionnée par le bilan de l’état des lieux. Il permet également au locataire de contester les éventuelles sommes que retiendrait le bailleur sur ce dépôt. Pour cela, l’état des lieux de sortie doit récapituler toutes les catégories présentes dans celui d’entrée.
De même que pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit se faire uniquement quand l’appartement est vide, lorsque le locataire restitue les clés au propriétaire.
On peut également, si souhaité par l’une ou l’autre des parties, effectuer un pré-état des lieux qui commence à déterminer les travaux de réfection qu’il faudrait effectuer dans le logement et dont la charge pourrait incomber au locataire. Ce dernier bénéficierait alors d’un délai pour pouvoir réaliser les travaux lui-même, à coûts réduits ou non, du moment que le travail est reconnu par un professionnel.

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