La procédure d’expulsion dans le cadre d’un bail commercial

La clause résolutoire et les différentes étapes d’expulsion

Dans la loi française, le bail commercial, autrement dit le contrat qui lie le bailleur à son locataire (ou preneur), oblige ledit bailleur à mettre un bien à disposition contre le paiement d’un loyer. Du non-versement de ce loyer résulte la majorité des contentieux locatifs. Pour s’assurer contre les impayés, le propriétaire peut s’appuyer sur les droits communs du bail, régis par les articles 1713 et suivants du Code Civil, auquel il faut ajouter les articles L. 145-1 et suivants du Code du Commerce, qui traitent spécialement des baux commerciaux.

Dans un bail commercial classique ou un bail commercial dérogatoire, on retrouve très souvent la présence d’une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Elle s’applique durant la durée du bail commercial et reste valable après son expiration si ce dernier est renouvelé ou reconduit tacitement. Lorsque cette clause est présente, la procédure à suivre est très stricte : si le locataire n’a pas réglé son loyer en temps et en heures, le bailleur peut faire appel à un Huissier de Justice, ce qui lui permettra d’engager une procédure d’expulsion mais également de pouvoir toucher les sommes restant dûes, via un « commandement de payer » valable 2 mois. Passé ce délai, le Tribunal d’instance est saisi en référé pour une constatation de résiliation de bail. Si la clause résolutoire n’est pas présente dans le bail, le bailleur doit se rendre directement devant le Tribunal compétent sans passer par un Huissier. Une fois la décision du Tribunal rendu, le locataire a 2 mois pour quitter les lieux, une procédure d’expulsion par huissier est engagée. Celui-ci peut se présenter au local tous les jours ouvrés (c’est-à-dire en semaine excepté dimanche et jours fériés) de 6 heures jusqu’à 21 heures, sans obligation de prévenir, et dresse alors un procès-verbal récapitulant l’inventaire des biens, récupère les clefs et procède à l’expulsion. Si le locataire refuse de s’y soumettre ou est absent, l’huissier fait appel aux autorités de police compétentes. En aucun cas le propriétaire ne doit procéder lui-même à l’expulsion sous peine d’amende voir de prison. Il ne peut non plus pénétrer dans le local et en changer la serrure sans la présence et l’aval d’un huissier, sous peines de poursuites judiciaires. NB : il faut savoir que cette procédure en référé-expulsion est couteuse, complexe et longue pour arriver à terme.

Les recours du locataire

Les recours du locataire passent par plusieurs actions qui susceptibles de lui éviter l’expulsion. Au cours de l’audience au Tribunal, le preneur peut demander au juge la « suspension de la réalisation de la clause résolutoire » et de lui accorder un délai de paiement supplémentaire ou un échelonnement des paiements dans un délai maximum de deux ans (article 1244-1 du Code Civil). Si le locataire ne peut pas se rendre ou se faire représenter à l’audience des référés, il est tout de même en droit de demander des délais de paiement rétroactifs (article L.145-41 du Code de Commerce) avant que le Juge ne statue sur son cas. Cependant, la bonne foi du locataire doit être prouvée, notamment en apportant la preuve d’efforts financiers consentis ultérieurement, quand sa situation financière le lui permettait, ou s’il justifie de difficultés d’exploitation commerciale liées à des éléments extérieurs (contexte conjoncturel par exemple).

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