Comment renouveler un bail en cas de litige avec l’autre partie ?

Renouveler un bail lorsqu’il y a un litige en cours avec l’autre partie est toujours délicat. En général, c’est souvent le montant du loyer du renouvellement du bail qui pose des problèmes. A chaque période de renouvellement, le bailleur est en droit de réviser le loyer à la hausse en fonction du prix de la construction ou de la valeur locative de l’immeuble loué.
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Quelles sont les obligations d’entretien d’un locataire (secteur privé et social) ?

En plus d’occuper de manière paisible les locaux loués, un locataire est tenu de respecter un certain nombre obligations dans un contrat de location, selon la Loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’une habitation personnelle ou d’un espace professionnel.

ASSURANCE HABITATION

Un locataire doit obligatoirement souscrire à une assurance habitation. Celle-ci doit lui offrir une protection contre les risques locatifs, tels que les dégâts des eaux et risques d’incendie. Chaque année, un bailleur est en droit d’exiger à son locataire qu’il lui fournisse une attestation d’assurance.

DÉGRADATIONS ET PERTES

Les dégradations et les pertes qui surviennent au cours de la durée d’un bail, dans des locaux occupés par un locataire, relèvent de la responsabilité de ce dernier. Par contre, les dégradations attribuables à la force majeure font exception à cette obligation.

ENTRETIEN

Le locataire est responsable de l’entretien courant des locaux loués de même que des équipements qui sont mentionnés à son contrat de location. Les menues réparations sont considérées comme faisant partie de l’entretien courant.

CHAUDIÈRE INDIVIDUELLE

Une fois par année, le locataire est responsable d’assurer l’entretien de la chaudière individuelle, sauf s’il existe une stipulation contraire dans son bail. Cette obligation concerne les appareils compris entre 4 et 400 kilowatts.

RÉPARATIONS LOCATIVES

Le locataire doit effectuer les réparations locatives (qui sont énumérées par décret en Conseil d’État). L’exception à cette obligation : les réparations qui seraient attribuables à la vétusté, malfaçon ou force majeure.

TRAVAUX D’AMÉLIORATION

Lorsque le bailleur effectue des travaux d’amélioration et d’entretien du logement loué, ainsi que des travaux affectant les parties communes, un locataire n’est pas en mesure de s’y opposer. Il en est de même pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Toutefois, lorsque des travaux d’amélioration se prolongent pendant une période excédant quarante jours, le locataire peut demander au bailleur une réduction du loyer. Dans les cas où le logement aurait été rendu inhabitable par des travaux d’amélioration, une résiliation de bail peut même être exigée par le locataire.

TRANSFORMATION DES LOCAUX

La transformation des locaux et des équipements loués ne peut être effectuée par le locataire sans avoir préalablement obtenu un accord écrit de la part du bailleur. Si des transformations ont lieu sans qu’il soit survenu d’accord, le bailleur peut conserver le bénéfice de ces transformations sans remettre d’indemnisation, lors du départ du locataire. Dans le cas où les transformations qui ont eu lieu pourraient mettre en péril la sécurité des lieux ou le fonctionnement des équipements, le bailleur peut exiger une remise immédiate des espaces loués dans leur état initial.

L’Observatoire des loyers

Au regard de la situation actuelle en France mais également dans le reste de l’Europe, force est de constater que l’immobilier repart à la hausse. Si l’on jette un regard attentif sur les données et les chiffres qui nous parviennent, il est possible de s’apercevoir que les investisseurs sont de moins en moins frileux à l’idée d’investir à nouveau dans des biens immobiliers, que ce soit dans l’ancien comme dans le neuf.
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Droit au logement opposable

Depuis 2007, le droit au logement opposable vous permet d’obtenir l’attribution d’un logement sous réserve de la réunion de certains critères.
Familier de la procédure d’obtention, le cabinet peut vous accompagner afin de constituer votre dossier sur lequel se prononcera la commission de médiation compétente.
Dans l’hypothèse d’un refus décidé par la commission de médiation d’attribuer un logement, le cabinet peut vous représenter devant le tribunal administratif afin de faire annuler ce refus et de demander à ce que votre demande soit réexaminée.
Egalement, le cabinet peut vous assister dans toute demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’absence d’attribution d’un logement malgré une décision positive de la commission de médiation.

Les autorisations d’ouverture pour les débits de boissons

Le cabinet possède une grande expertise des polices administratives et notamment en matière de d’occupation du domaine public et d’autorisation d’ouverture de débits de boissons. Continuer la lecture de Les autorisations d’ouverture pour les débits de boissons

Voisinage des installations industrielles

Même si la législation issue du Code de l’urbanisme et du Code de l’environnement impose des règles d’éloignement des installations industrielles par rapport aux espaces d’habitation, il arrive malgré tout que les voisins de ces installations industrielles subissent des nuisances émanant de ces dernières (odeur, bruit, poussière…).
Le cabinet vous accompagne à plusieurs niveaux afin de mettre fin à ces troubles.

Les démarches avec un cabinet d’avocat

Dans un premier temps un dialogue peut être entamé avec la Préfecture, compétente pour fixer les prescriptions applicables aux installations industrielles, afin de vérifier si les prescriptions de l’installation en question sont bien adaptées ou bien appliquées. Ce dialogue peut déboucher dans un second temps sur une demande formelle de modification des prescriptions applicables à l’installation industrielle.
En cas de refus de la Préfecture, le cabinet est à même de vous accompagner afin de former un recours en annulation de cette décision.
Par ailleurs, il est toujours possible, en cas de préjudice directement subi par le voisinage, de mettre en demeure l’exploitant d’indemniser le trouble subi, et le cas échant d’introduire une action en responsabilité devant la juridiction compétente.
Enfin, de manière générale, le cabinet est en mesure de vous assister pour tout contentieux ou précontentieux ayant pour objet la délivrance d’autorisations de réaliser des projets au titre du droit de l’environnement (installation classée, loi sur l’eau, autorisation de destruction d’espèces protégées…).

La clause d’indexation d’un bail commercial, un enjeu à ne pas négliger

Le sujet est devenu d’une extrême sensibilité, suite à de récents arrêts contradictoires et une jurisprudence fluctuante, à propos de la question de la validité des clauses d’indexation des baux commerciaux. Les avis demeurent divisés quant à la question des clauses variant à la hausse. Il est préférable d’envisager d’avoir recours aux conseils judicieux d’un avocat pour un bail commercial avant de conclure ce type de contrat au sens de la loi.
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Congé pour reprise et habitation

Un locataire est libre de partir quand il veut, moyennant le respect d’un préavis de trois mois (éventuellement réduit à un mois dans certains cas), mais un propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à l’occasion des échéances du bail locatif (soit tous les trois ans), et seulement dans un nombre limité de cas.
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Brique de verre – Parties communes

Les parties communes ne peuvent être modifiées au profit d’un copropriétaire

Règlement de copropriété
Art 6 : Les propriétaires devront respecter pour les parties communes les servitudes établies par le présent règlement et l’état d’indivision forcée dans lequel elles sont situées. Cette indivision est et reste obligatoire dans l’intérêt de tous, et les propriétaires ne peuvent en demander la licitation. Continuer la lecture de Brique de verre – Parties communes