La promesse unilatérale de vente

> La notion de promesse unilatérale

Le vendeur peut formuler une offre de vente. Si le bénéficiaire l’accepte, cette acceptation a pour effet, non pas la conclusion de la vente, mais la prise d’acte de l’offre par son destinataire.

Cette promesse, si elle n’est pas formalisée sous la forme authentique, doit obligatoirement être enregistrée, sous peine de nullité, dans les 10 jours de l’acceptation du bénéficiaire. Cet enregistrement est obligatoire dès le stade de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse et avant la levée de l’option.

La nullité encourue entraîne l’anéantissement rétroactif de l’acte, la promesse annulée ne peut pas être source de rémunération des intermédiaires, son inexécution ne peut donner lieu à aucun dommages et intérêts ni indemnité d’immobilisation.

La promesse unilatérale peut stipuler un délai ou non pour sa validité.  Si aucun délai n’est stipulé à la promesse, le promettant doit informer le bénéficiaire de la rétractation de son offre pour une certaine date, en le mettant en demeure de lever l’option pour cette date. Cette rétractation ne sera possible que si elle intervient avant la levée de l’option par le bénéficiaire. Une fois que ce dernier aura « levé l’option », la vente sera conclue.  Si un délai est stipulé dans la promesse, le promettant doit maintenir son offre jusqu’à cette date, à défaut cela pourra être sanctionné par l’octroi pour le bénéficiaire de dommages et intérêts.

> Promesse unilatérale : l’indemnité d’immobilisation

La promesse est onéreuse lorsqu’elle prévoit qu’une indemnité d’immobilisation soit mise à la charge du bénéficiaire de la promesse.

Cette indemnité d’immobilisation constituera un acompte sur le prix de vente si l’option est levée.

La rédaction des clauses contractuelles revêt ici une particulière importance, la volonté des parties doit être très précisément explicitée afin d’éviter les difficultés d’interprétation.

Telle situation impliquera la perte pure et simple de l’indemnité, voire son règlement multiplié par deux (clause de dédit avec versement d’arrhes), telle autre situation impliquera sa restitution.

La loi impose le versement d’une indemnité d’immobilisation au bénéfice du vendeur en tant personne physique liée par une promesse unilatérale de vente.

    –    Promesse unilatérale : la levée de l’option

Si le bénéficiaire de la promesse, qui l’a précédemment acceptée, lève l’option, la vente est conclue.

La levée de l’option ne doit pas revêtir de forme particulière, sauf stipulation contractuelle contraire.

La levée de l’option peut être néanmoins conditionnée (par le paiement du prix et des frais par exemple). Le transfert de propriété intervient lors de l’échange des volontés, sauf stipulation contractuelle contraire.

Si la vente est formée, la partie qui veut s’en prévaloir peut demander son exécution forcée en justice, sauf faculté de dédit ou motif légitime.

La publication de la promesse unilatérale au fichier immobilier peut revêtir un intérêt, notamment du point de vue de l’opposabilité au tiers.

Le cabinet d’avocats Schaeffer saura vous conseiller utilement quant à la teneur de vos engagements et vos droits :

– si vous souhaitez formuler une offre unilatérale de vente, l’accepter et lever l’option.

– si vous souhaitez y renoncer ou au contraire si vous entendez vous en prévaloir.

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